הפקעת קרקעות חלקית והמשמעויות שלה

החקיקה הישראלית מקנה לגופים ציבוריים שונים במדינה את הסמכות להפקיע מקרקעין כדי להגשים מטרות ציבוריות מסוימות וזאת בתמורה לתשלום פיצויים לבעלי המקרקעין. הפקעת המקרקעין יכולה להיות הפקעה מלאה או הפקעה חלקית.

הפקעה מלאה הינה הפקעה של כל חלקת המקרקעין ואילו הפקעה חלקית הינה הפקעה של רק חלק מחלקת המקרקעין, בעוד שהחלק האחר נותר בידי הבעלים.

במאמר זה נדון באופן חישוב שווי הפיצויים בגין הפקעה חלקית שבוצעה בהתאם לסעיף 188 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, שהינו אחד החוקים המרכזיים שמכוחו מבוצעות בארץ הפקעות.

אופן חישוב היקף תשלום הפיצויים לפי חוק התכנון והבנייה

סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 מקנה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה את הסמכות לבצע הפקעת מקרקעין לשם מימוש צרכי ציבור רבים ומגוונים.  

סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבנייה קובע כי אופן חישוב הפיצויים בגין הפקעה שמבוצעת מכח חוק זה, יבוצע לפי סעיף 20 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943.

המשמעות של שילוב סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבנייה וסעיף 20(2)(א) ו-(ב) לפקודת הקרקעות הינה שלצורך חישוב היקף הפיצויים בגין הפקעה לפי חוק התכנון והבנייה, יש לשלם תשלום פיצויים חלקי בלבד, באופן לפיו אין לשלם עבור עד 40% משטח החלקה הכולל, להבדיל מתשלום פיצוי מלא עבור 100% משטח החלקה. 

יחד עם זאת, סעיף 190(א)(2) לחוק התכנון והבנייה מפנה לסעיף 20(2)(ג) לפקודת הקרקעות, אשר מעניק אפשרות לשלם יותר מפיצוי חלקי וזאת בנסיבות בהן נראה שהפיצוי החלקי יגרום לסבל לבעל המקרקעין.  

במהלך השנים ניתנו מספר פסקי דין על ידי בית המשפט העליון בעניין אופן חישוב הפיצויים בגין הפקעה שמבוצעת לפי חוק התכנון והבנייה, תוך יצירת אבחנה בין הפקעה מלאה של כל החלקה לבין הפקעה חלקית של רק חלק מהחלקה.

לגבי הפקעה מלאה של החלקה, נקבע שיש לשלם פיצוי מלא.

לגבי הפקעה חלקית של החלקה, נקבע שיש לבחון את אופן השפעת ההפקעה החלקית על שווי החלק שנותר בידי הבעלים. אם שוויו של חלק זה הושבח ועלה בעקבות ההפקעה, יש לשלם לבעליו פיצוי חלקי ואם שוויו לא הושבח ולא עלה, יש לשלם לבעליו פיצוי מלא, למעט במקרים חריגים.

השפעת ההפקעה החלקית על שווי החלק שנותר בידי הבעלים נקבעת לפי המטרה הציבורית שלמענה בוצעה ההפקעה החלקית. למשל, אם ההפקעה החלקית בוצעה על מנת להקים פארק ירוק, סביר להניח שמטרה זו תשביח ותעלה את שווי החלק שנותר בידי הבעלים. לעומת זאת, אם ההפקעה החלקית בוצעה על מנת להקים מתקן לאגירת מי ביוב, סביר להניח שמטרה זו לא תעלה את שוויו של החלק שנותר בידי הבעלים, אלא אף ההיפך.

להלן הסבר על השתלשלות הפסיקה בגין אופן חישוב הפיצויים במקרה של הפקעה מלאה או חלקית.

הלכת הולצמן  

במסגרת הליך ע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריית-אתא נ' הולצמן, נקבע שרק כאשר בוצעה הפקעה חלקית אשר משביחה ומעלה את שווי החלק שלא הופקע ושנותר בידי הבעלים, יש לשלם לבעלים פיצוי חלקי, מאחר שבמקרה זה הפיצוי החלקי מוצדק נוכח עליית שוויו של החלק שנותר בידי הבעלים.  

לעומת זאת, כאשר בוצעה הפקעה מלאה של כל חלקת המקרקעין, יש לשלם לבעלים פיצוי מלא בעד החלקה כולה ולא פיצוי חלקי בלבד, מאחר והרציונאל של פיצוי חלקי אינו מתקיים במקרה כזה, מאחר שהבעלים אינו נהנה מהשבחת החלקה.

אבל, הלכת הולצמן לא דנה וממילא לא הכריעה בשאלה איזה פיצוי יש לשלם כאשר מבוצעת הפקעה חלקית שאינה מעלה את ערכו של החלק שנותר בידי הבעלים, שגם אז לכאורה הרציונאל של התשלום החלקי אינו מתקיים.

הלכת רוטמן  

במסגרת הליך ע"א 8622/07 אהוד רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, דן בית המשפט העליון בשאלה דומה לשאלה שלא הוכרעה בהלכת הולצמן, אולם זאת ביחס להפקעה שבוצעה לא מכח חוק התכנון והבנייה, אלא מכח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943, מספר שנים לפני ביטולה בשנת 2010.

גם פקודת הדרכים קבעה שיש לשלם פיצוי חלקי בגין הפקעה שבוצעה מכוחה וזאת מבלי לשלם עד 25% מכלל השטח שהופקע.

אולם, בית המשפט העליון קבע שכאשר מדובר בהפקעה חלקית שאינה משביחה את החלק שנותר בידי הבעלים, יש לשלם לבעלים פיצוי מלא, מאחר שהרציונאל של הפיצוי החלקי אינו מתקיים במקרה כזה ועל כן יש לפצות את הבעלים על הסבל שנגרם לו עקב ההפקעה, בהתאם לסעיף 7 לפקודת הדרכים.

יחד עם זאת, בפסק דין רוטמן נקבע במפורש שהוא איננו חל על הפקעה מכח חוק התכנון והבנייה, בעיקר בגלל שהפקעה מכח פקודת הדרכים נעשית בדרך כלל למען צרכים ציבוריים רחבים ולעיתים אף כלל ארציים ולכן אין זה הוגן להטיל את החובה לשאת בצרכים הללו על בעלי המקרקעין המופקעים. לעומת זאת, הפקעה מכח חוק התכנון והבנייה נדרשת לצרכים קהילתיים, אשר סביר שגם בעל המקרקעין המופקעים ייהנה מהם.

הלכת כרמיאל  

לבסוף, במסגרת פסק הדין שניתן ביום 14.5.2018 בהליך ע"א 6407/14 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כרמיאל נ' אחמד מסרי, קבע בית המשפט העליון שכאשר מבוצעת הפקעה חלקית של מקרקעין לפי חוק התכנון והבנייה, אשר אינה מעלה את ערכו של החלק שנותר בידי הבעלים, יש לשלם לבעלים פיצוי מלא בגין הסבל שנגרם לו עקב הפקעה זו, בהתאם לסעיף 20(2)(ג) לפקודת הקרקעות ולמעט במקרים חריגים.

המקרים החריגים כוללים מקרים שבהם שיעור הפגיעה במקרקעין בשל ירידת ערך החלק הנותר הינו נמוך ומצומצם, או שהנטל המוטל על הבעלים מתחלק בצורה שוויונית יחסית בין חברי הקהילה ולא מוטל רק עליו וכאשר האינטרס הקהילתי הגלום בהפקעה דומיננטי יותר.

סיכום הדברים

היקף הפיצוי שיש לשלם בגין הפקעה לפי חוק התכנון והבנייה הינו כדלקמן:

1. אם בוצעה הפקעה מלאה של כל החלקה - יש לשלם פיצוי מלא וזאת מכח הלכת רוטמן.

2. אם בוצעה הפקעה חלקית של רק חלק מהחלקה, יש להבדיל בין שני המצבים הבאים:

א) שוויו של החלק שנותר בידי הבעלים הושבח ועלה - יש לשלם פיצוי חלקי, מכח הלכת רוטמן.

ב) שוויו של החלק שנותר בידי הבעלים לא הושבח ולא עלה - יש לשלם פיצוי מלא, למעט במקרים חריגים, מכח הלכת כרמיאל. 

שאלות נוספות בנושא? אנו מזמינים אותך לפנות לעורכת הדין הילי פרייס ולקבל ייעוץ משפטי אישי ללא התחייבות.

פנה/י אלינו עכשיו!