סגירה
חזרה
סגירה
תכנון ובנייה
050-741-8886
תכנון ובנייה

הפקעת מקרקעין שהובילה להשבחת נכס

עוה"ד הילי פרייס

הפקעת מקרקעין הינה רכישה חוקית כפויה של מקרקעין פרטיים על ידי הרשויות הציבוריות של המדינה על מנת להגשים מטרות וצרכים ציבוריים מסוימים ובתמורה לתשלום פיצויים לבעל המקרקעין שהופקעו.

קיימים בארץ למעלה מ-20 חוקים שונים שמקנים את הסמכות להפקיע, כאשר כל חוק בעיקרו מפרט את הגורם שמוסמך להפקיע מכוחו, את המטרות והצרכים הציבוריים שלמענם מותר לבצע את ההפקעה ואת אופן תשלום הפיצוי לבעל המקרקעין.

שניים מהחוקים המרכזיים שמקנים את הסמכות להפקיע הינם פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, שמקנה לשר האוצר את הסמכות להפקיע וכן חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, שמקנה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה את הסמכות להפקיע.

סעיף 188(ב) לחוק התכנון והבנייה מגדיר את הצרכים הציבוריים השונים שלמענם מותר לבצע את ההפקעה, כגון דרכים, גנים, שטחי נופש וספורט, מתקני ביוב, מזבלות ועוד. סעיף 190 לחוק התכנון והבנייה קובע שאלא אם כן נקבע אחרת בחוק זה, ההפקעה תבוצע בהתאם לסעיף 20 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943.

לעומת זאת, סעיף 2 לפקודת הקרקעות מגדיר צורך ציבורי, שלמענו מותר לבצע הפקעה כאמור מכח פקודה זו, כצורכי ציבור כמשמעותם לפי סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה וכן צרכים נוספים, כגון מחנה צבאי, בית סוהר ועוד.

כיצד יכולה הפקעת מקרקעין להשביח את הנכס?

ככלל, ניתן לבצע הפקעה של חלקת מקרקעין בשני אופנים.

א) הפקעה של כל חלקת המקרקעין בשלמותה - במידה ולבעל המקרקעין יש חלקות מקרקעין נוספות שצמודות או סמוכות לחלקה שהופקעה, אז הפקעת החלקה יכולה להשפיע על שווי החלקות שנותרו בידי בעל המקרקעין וזאת באופן שיעלה וישביח את שוויין או יפחית ממנו, בהתאם לצורך הציבורי שלמענו היא הופקעה.

ב) הפקעה של רק חלק מחלקת המקרקעין, תוך הותרת החלק הנותר בידי בעל המקרקעין - גם במקרה כזה הפקעת חלק מהחלקה יכולה להשפיע על שווי החלקות הללו, להעלות ולהשביח את שוויין או להפחית ממנו, בהתאם לצורך הציבורי שלמענו היא הופקעה.

לדוגמא, במידה והצורך הציבורי שלמענו בוצעה הפקעת המקרקעין הינו על מנת להקים גינה ירוקה, סביר להניח שהדבר יכול להשפיע לטובה על שווי המקרקעין שנותר בידי בעל המקרקעין ולהעלות ולהשביח את ערכו. לעומת זאת, במידה והפקעת המקרקעין בוצעה על מנת להקים מזבלה, סביר להניח שהדבר יוביל לתוצאה הפוכה ויוריד את ערכו של המקרקעין שנותר בידי הבעלים. 

המשמעויות של הפקעת מקרקעין שמשביחה את הנכס

להשפעה על שווי המקרקעין שנותר בידי הבעלים בשל ביצוע ההפקעה, ישנן משמעויות משפטיות וכלכליות לגבי אופן חישוב תשלום הפיצוי לבעל המקרקעין עבור המקרקעין שהופקעו מידיו.  

כאמור, סעיף 190 לחוק התכנון והבנייה מפנה עקרונית לעניין אופן חישוב הפיצוי בגין הפקעה שמבוצעת מכח חוק זה לסעיף 20 לפקודת הקרקעות וזאת באופן הבא:

"א) במידה שלא נקבעו הוראות מיוחדות בחוק זה, תבוצע ההפקעה על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, כאילו הורשתה הוועדה המקומית בהודעה ברשומות להשתמש בסמכויות ולמלא את התפקידים של הממשלה או של היועץ המשפטי לממשלה לפי הפקודה האמורה, לעניין המקרקעין העומדים להפקעה, הכל בשינויים ובתיאומים אלה:

1. סעיף 20 לפקודה האמורה יחול גם על הפקעת מקרקעין לצרכי גנים, שטחי נופש וספורט וכן לבניני חינוך, תרבות, דת ובריאות ובכל מקום שמדובר באותו סעיף על "רבע" יבוא "ארבע עשיריות", אולם לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש.

2. שר הפנים, בהסכמת שר האוצר, רשאי להורות לוועדה המקומית לשלם פיצויים בנסיבות שבהן היא רשאית לשלמם לפי סעיף 20(2)(ג) לפקודה האמורה.

3. לא תחול חובת תשלום פיצויים על הפקעת כל מבנה, גידול, עץ או דבר אחר המחובר לקרקע אם הוקמו, ניטעו או חוברו תוך הפרת חוק זה, אך רשאית הוועדה המקומית לשלם פיצויים לתובע אם ראתה כי הוא פעל בתום לב וכי קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות תשלום פיצויים.

4. לעניין סעיף 12 לפקודה האמורה יבוא במקום מועד הפרסום של ההודעה על הכוונה לרכוש את המקרקעין - היום השישים לאחר המועד האמור.

5. הוועדה המקומית תשלם מיד אותו חלק מהפיצויים שאינו שנוי במחלוקת.

6. סעיפים 5א, 7ב, 14(1א) ו-(1ב), 14א עד 14ד ו-21 לפקודה האמורה לא יחולו".

במילים פשוטות, סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבנייה מפנה למעשה לסעיפים 20(2)(א) ו-(ב) לפקודת הקרקעות, באופן שקובע שבגין הפקעת חלקת מקרקעין לפי חוק התכנון והבנייה, אין לשלם תשלום פיצויים מלא עבור 100% מהחלקה, אלא יש לשלם תשלום פיצויים חלקי, באופן לפיו אין לשלם עבור עד ארבע עשיריות, 40%, משטח החלקה הכולל.   

יחד עם זאת, סעיף 190(א)(2) לחוק התכנון והבנייה מפנה לסעיף 20(2)(ג) לפקודת הקרקעות, אשר מעניק אפשרות לשלם יותר מפיצוי חלקי וזאת בנסיבות בהן נראה שהפיצוי החלקי יגרום לסבל לבעל המקרקעין.  

בית המשפט העליון נתן מספר פסקי דין בעניין אופן חישוב הפיצויים לפי הסעיפים הללו, כפי שיוסבר להלן.

הלכת הולצמן

במסגרת הליך ע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריית-אתא נ' הולצמן, נקבע שכאשר מבוצעת הפקעה לפי חוק התכנון והבנייה ופקודת הקרקעות, יש להבדיל בין שני המצבים הבאים:

א) הפקעה חלקית של רק חלק מחלקת המקרקעין, אשר משביחה ומעלה את שווי החלק שלא הופקע ושנותר בידי הבעלים. במקרה כזה, יש אכן לשלם לבעלים רק פיצוי חלקי, מאחר שהפיצוי החלקי מוצדק נוכח עליית שוויו של החלק שנותר בידי הבעלים.

ב) הפקעה מלאה של כל חלקת המקרקעין. במקרה כזה אין לשלם לבעלים פיצוי חלקי, כי אם פיצוי מלא בעד החלקה כולה, מאחר והרציונאל של פיצוי חלקי אינו מתקיים במקרה כזה.

אבל, הלכת הולצמן לא הכריעה בשאלה איזה פיצוי יש לשלם כאשר מבוצעת הפקעה חלקית של חלקת המקרקעין באופן שאינו מעלה את ערכו של החלק שנותר בידי הבעלים, שגם אז לכאורה הרציונאל של התשלום החלקי אינו מתקיים.  

במסגרת הליך ע"א 8622/07 אהוד רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, דן בית המשפט העליון בשאלה דומה לשאלה זו, אם כי ביחס להפקעה שבוצעה לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943, אשר לימים בוטלה בשנת 2010 ואשר גם היא קבעה שיש לשלם פיצוי חלקי בגין הפקעה שבוצעה מכוחה, מבלי לשלם עד 25% מכלל השטח שהופקע.

בית המשפט העליון קבע שכאשר מדובר בהפקעה מכח פקודה הדרכים אשר מפקיעה חלק מחלקת המקרקעין באופן שאינו משביח את החלק שלא הופקע ושנותר בידי הבעלים, אין לשלם לבעלים פיצוי חלקי כאמור בפקודה, אלא יש לשלם לו פיצוי מלא. זאת מאחר שהרציונאל של הפיצוי החלקי אינו מתקיים במקרה כזה ועל כן יש לפצות את הבעלים על הסבל שנגרם לו עקב ההפקעה, בהתאם לסעיף 7 לפקודת הדרכים.

הלכת מסרי

השאלה איזה פיצוי יש לשלם כאשר מבוצעת הפקעה חלקית של חלקת המקרקעין לפי חוק התכנון והבנייה ופקודת הקרקעות באופן שאינו מעלה את ערכו של החלק שנותר בידי הבעלים, הוכרעה לבסוף על ידי בית המשפט העליון בפסק דין תקדימי שניתן על ידו ביום 14.5.2018 בהליך ע"א 6407/14 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כרמיאל נ' אחמד מסרי.

פסק דין זה קבע שבמקרה כזה אין לשלם לבעלים פיצוי חלקי, אלא יש לשלם לו פיצוי מלא בגין הסבל שנגרם לו עקב הפקעה זו, בהתאם לסעיף 20(2)(ג) לפקודת הקרקעות וזאת למעט במקרים חריגים, כגון מקרים שבהם שיעור הפגיעה במקרקעין בשל ירידת ערך החלק הנותר הינו נמוך ומצומצם, או שהנטל המוטל על הבעלים מתחלק בצורה שוויונית יחסית בין חברי הקהילה ולא מוטל רק עליו וכאשר האינטרס הקהילתי הגלום בהפקעה דומיננטי יותר.

יש לך שאלות נוספות בנושא? פנה'/י לקבלת ייעוץ אישי מעו"ד הילי פרייס!

דרגו אותנו:
| דירוגך () בוצע בהצלחה
 (2) דירוגים | דירוג ממוצע (3)
קראו עוד
עוה"ד הילי פרייס
נעים מאוד!
הילי פרייס הנה עו"ד מומחית בתחום התכנון והבנייה, שייצגה אלפי לקוחות מרוצים. ביניהם יזמים, קבלנים, רשתות מסחריות ואנשים פרטיים בייזום פרויקטים, הליכי תכנון, התנגדויות, ליווי וייצוג בהליכים פליליים ועוד.
מומחי תכנון ובנייה
תכנון ובנייה
תחום התכנון והבנייה הנו מורכב וחשוב להכיר את כל המידע, החוקים והתקנות הקיימים שרלוונטיים אליו. היכרות עם המידע והתמחות משפטית בתחום התכנון והבנייה, מאפשרות להתמודד באופן חכם ואפקטיבי יותר עם רשויות החוק.
ייצוג בהליך פלילי
ייצוג פלילי
היעדר ייצוגו של האזרח עלול ליצור חוסר איזון משווע בינו לבין התובע מטעם המדינה, שלהבדיל ממנו, בקיא בהלכות החוק. לפיכך, במידה ומתנהלים נגדך הליכים פליליים לפי חוק התכנון והבנייה, מומלץ מאוד להיעזר בעו"ד מנוסה.
ייצוג בוועדת ערר
ליווי ועדת ערר
היעדר ייצוגו של מגיש הערר בפני וועדת הערר עלול ליצור חוסר איזון משווע בינו לבין התובעים מצד רשויות המדינה שעל החלטותיהן הוגש ערר, שלהבדיל ממנו, בקיאות בהלכות החוק. לכן, מומלץ מאוד להיעזר בעורך דין מנוסה.