סגירה
חזרה
סגירה
תכנון ובנייה
050-741-8886
תכנון ובנייה

מהו היקף הפיצוי המגיע לך בגין הפקעת מקרקעין?

עוה"ד הילי פרייס

בארץ קיימים כיום למעלה מ-20 חוקים שמקנים לגופים ציבוריים שונים את הסמכות להפקיע מקרקעין. מדובר בחוקים כגון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, חוק לתיקון דיני רכישה לצרכי ציבור, 1964 ועוד.

כל אחד מהחוקים הללו מגדיר בעיקרו את הגוף שמוסמך להפקיע מכוחו, את המטרות שלמענן מותר לבצע את ההפקעה וכן את אופן תשלום הפיצויים שיש לשלם לבעל המקרקעין שהופקעו מכוחו.

לפיכך, ככלל, כדי לברר מהו היקף הפיצוי המגיע בגין הפקעת מקרקעין מסוימת, יש לפנות לחוק הספציפי שמסדיר את אותה הפקעה.

אופן חישוב היקף תשלום הפיצויים לפי חוק התכנון והבנייה

לצורך ההמחשה, נדגים את אופן חישוב היקף הפיצויים בגין הפקעה שמבוצעת מכח אחד מחוקי ההפקעה המרכזים בארץ, הוא חוק התכנון והבנייה, אשר סעיף 188 שלו מקנה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה את הסמכות לבצע הפקעת מקרקעין לשם מימוש צרכי ציבור רבים ומגוונים. 

סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבנייה קובע כי אופן חישוב הפיצויים בגין הפקעת מקרקעין שמבוצעת מכח חוק זה, יבוצע לפי סעיף 20 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 וזאת בנוסח הבא:

"סעיף 20 לפקודה האמורה יחול גם על הפקעת מקרקעין לצרכי גנים, שטחי נופש וספורט וכן לבניני חינוך, תרבות, דת ובריאות ובכל מקום שמדובר באותו סעיף על "רבע" יבוא "ארבע עשיריות". אולם לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש".

סעיף 20(2)(א) ו-(ב) לפקודת הקרקעות, שאליו מפנה כאמור סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבנייה, קובע כי יש לשלם תשלום פיצויים חלקי ומופחת, קרי, מבלי לשלם עבורו עד רבע משטח החלקה המופקעת, להבדיל מתשלום פיצוי מלא עבור 100% משטח החלקה.    

המשמעות של סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבנייה + סעיף 20(2)(א) ו-(ב) לפקודת הקרקעות הינה שלצורך חישוב היקף הפיצויים בגין הפקעה לפי חוק התכנון והבנייה, יש לשלם תשלום פיצויים חלקי, באופן לפיו  אין לשלם עבור עד ארבע עשיריות, 40%, משטח החלקה הכולל, להבדיל מתשלום פיצוי מלא עבור 100% משטח החלקה.  

יחד עם זאת, סעיף 190(א)(2) לחוק התכנון והבנייה מפנה לסעיף 20(2)(ג) לפקודת הקרקעות, אשר מעניק אפשרות לשלם יותר מפיצוי חלקי וזאת בנסיבות בהן נראה שהפיצוי החלקי יגרום לסבל לבעל המקרקעין.  

במהלך השנים ניתנו מספר פסקי דין על ידי בית המשפט העליון בעניין זה, תוך הבדלה בין הפקעה מלאה של כל החלקה, לבין הפקעה חלקית רק של חלק מהחלקה וזאת כפי שיוסבר להלן על ידי עורכת הדין הילי פרייס, מומחית בתחום התכנון והבנייה.

הלכת הולצמן

במסגרת הליך ע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריית-אתא נ' הולצמן, נקבע שכאשר מבוצעת הפקעה לפי חוק התכנון והבנייה + פקודת הקרקעות, יש להבדיל בין שתי ההפקעות הבאות:

א) הפקעה חלקית של רק חלק מחלקת המקרקעין, אשר משביחה ומעלה את שווי החלק שלא הופקע ושנותר בידי הבעלים. במקרה כזה, יש אכן לשלם לבעלים רק פיצוי חלקי, מאחר שהפיצוי החלקי מוצדק נוכח עליית שוויו של החלק שנותר בידי הבעלים.

ב) הפקעה מלאה של כל חלקת המקרקעין. במקרה כזה יש לשלם לבעלים פיצוי מלא בעד החלקה כולה, 100% ממנה ולא פיצוי חלקי בלבד, מאחר והרציונאל של פיצוי חלקי אינו מתקיים במקרה כזה.

אבל, הלכת הולצמן לא הכריעה בשאלה איזה פיצוי יש לשלם כאשר מבוצעת הפקעה חלקית של חלקת המקרקעין באופן שאינו מעלה את ערכו של החלק שנותר בידי הבעלים, שגם אז לכאורה הרציונאל של התשלום החלקי אינו מתקיים.

הלכת רוטמן

במסגרת הליך ע"א 8622/07 אהוד רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, דן בית המשפט העליון בשאלה דומה לשאלה שלא הוכרעה בהלכת הולצמן, אולם ביחס להפקעה שבוצעה לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 וזאת מספר שנים לפני ביטולה בשנת 2010.

פקודת הדרכים ומסילות הברזל הינה פקודה מנדטורית, אשר מסמיכה את שר התחבורה להפקיע קרקע פרטית לצורך סלילת דרכים ומסילות רכבת. כאמור, פקודה זו בוטלה בשנת 2010.

מכל מקום, גם פקודה זו קבעה שיש לשלם פיצוי חלקי בגין הפקעה שבוצעה מכוחה וזאת מבלי לשלם עד 25% מכלל השטח שהופקע.

אולם, בית המשפט העליון קבע שכאשר מדובר בהפקעה מכח פקודה הדרכים אשר מפקיעה חלק מחלקת המקרקעין באופן שאינו משביח את החלק שלא הופקע ושנותר בידי הבעלים, אין לשלם לבעלים פיצוי חלקי כאמור בפקודה, אלא יש לשלם לו פיצוי מלא.

זאת מאחר שהרציונאל של הפיצוי החלקי אינו מתקיים במקרה כזה ועל כן יש לפצות את הבעלים על הסבל שנגרם לו עקב ההפקעה, בהתאם לסעיף 7 לפקודת הדרכים.

הלכת מסרי

השאלה איזה פיצוי יש לשלם כאשר מבוצעת הפקעה חלקית של חלקת המקרקעין לפי חוק התכנון והבנייה + פקודת הקרקעות באופן שאינו מעלה את ערכו של החלק שנותר בידי הבעלים, הוכרעה לבסוף על ידי בית המשפט העליון בפסק דין תקדימי שניתן על ידו ביום 14.5.2018 בהליך ע"א 6407/14 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כרמיאל נ' אחמד מסרי.

פסק דין זה קבע שבמקרה כזה אין לשלם לבעלים פיצוי חלקי, אלא יש לשלם לו פיצוי מלא בגין הסבל שנגרם לו עקב הפקעה זו, בהתאם לסעיף 20(2)(ג) לפקודת הקרקעות וזאת למעט במקרים חריגים.

מדובר, למשל, במקרים שבהם שיעור הפגיעה במקרקעין בשל ירידת ערך החלק הנותר הינו נמוך ומצומצם, או שהנטל המוטל על הבעלים מתחלק בצורה שוויונית יחסית בין חברי הקהילה ולא מוטל רק עליו וכאשר האינטרס הקהילתי הגלום בהפקעה דומיננטי יותר.

לסיכום, היקף הפיצוי שיש לשלם בגין הפקעה לפי חוק התכנון והבנייה הינו כדלקמן:

  • אם בוצעה הפקעה מלאה של כל החלקה - יש לשלם פיצוי מלא.

  • אם בוצעה הפקעה חלקית של רק חלק מהחלקה וזאת באופן לפיו שוויו של החלק שנותר בידי הבעלים הושבח ועלה - יש לשלם פיצוי חלקי.

  • אם בוצעה הפקעה חלקית של רק חלק מהחלקה וזאת באופן לפיו שוויו של החלק שנותר בידי הבעלים לא הושבח ועלה - יש לשלם פיצוי מלא, למעט במקרים חריגים.

שאלות נוספות בנושא חישוב תשלום הפיצויים בגין הפקעת מקרקעין? פנה/י אלינו ונשמח לסייע!

דרגו אותנו:
| דירוגך () בוצע בהצלחה
 (1) דירוגים | דירוג ממוצע (5)
קראו עוד
עוה"ד הילי פרייס
נעים מאוד!
הילי פרייס הנה עו"ד מומחית בתחום התכנון והבנייה, שייצגה אלפי לקוחות מרוצים. ביניהם יזמים, קבלנים, רשתות מסחריות ואנשים פרטיים בייזום פרויקטים, הליכי תכנון, התנגדויות, ליווי וייצוג בהליכים פליליים ועוד.
מומחי תכנון ובנייה
תכנון ובנייה
תחום התכנון והבנייה הנו מורכב וחשוב להכיר את כל המידע, החוקים והתקנות הקיימים שרלוונטיים אליו. היכרות עם המידע והתמחות משפטית בתחום התכנון והבנייה, מאפשרות להתמודד באופן חכם ואפקטיבי יותר עם רשויות החוק.
ייצוג בהליך פלילי
ייצוג פלילי
היעדר ייצוגו של האזרח עלול ליצור חוסר איזון משווע בינו לבין התובע מטעם המדינה, שלהבדיל ממנו, בקיא בהלכות החוק. לפיכך, במידה ומתנהלים נגדך הליכים פליליים לפי חוק התכנון והבנייה, מומלץ מאוד להיעזר בעו"ד מנוסה.
ייצוג בוועדת ערר
ליווי ועדת ערר
היעדר ייצוגו של מגיש הערר בפני וועדת הערר עלול ליצור חוסר איזון משווע בינו לבין התובעים מצד רשויות המדינה שעל החלטותיהן הוגש ערר, שלהבדיל ממנו, בקיאות בהלכות החוק. לכן, מומלץ מאוד להיעזר בעורך דין מנוסה.