פיצויים על הפקעת מקרקעין

הפקעת מקרקעין הינה רכישה חוקית כפויה של מקרקעין פרטיים על ידי הרשויות הציבוריות ולמען צרכי הציבור. כלומר, מדובר באקט שלטוני שפוגע באופן קיצוני בזכויות הקניין של הפרט, הגם שמטרתו הינה למען האינטרס של הציבור הרחב.

לפיכך, תשלום הפיצויים בגין הפקעת מקרקעין נועד לפצות את בעל המקרקעין הפרטי בנסיבות בהן המדינה לוקחת את המקרקעין מבעליו בכפיה ומעבירה אותם על שמה בטאבו וזאת להבדיל מהמצב הרגיל בו הוא מוכר את המקרקעין שלו לפי בחירתו ומרצונו החופשי והמלא.

הכללים בדבר תשלום הפיצויים בגין כל הפקעה נקבעים בהתאם לחוק הספציפי שמכוחו בוצעה ההפקעה. כיום ישנם למעלה מ-20 חוקים שונים, אשר כל אחד מהם מקנה לגופים ציבוריים שונים את הסמכות להפקיע מקרקעין וכן מסדיר את אופן תשלום הפיצויים בגין ההפקעה שבוצעה מכוחו. לפיכך, כדי לברר כיצד ניתן לתבוע פיצויים בגין הפקעה מסוימת, יש לפנות להוראות החוק שמכוחו בוצעה אותה ההפקעה.

לצורך הדוגמא, ניקח את חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, שהינו אחד החוקים המרכזיים שמכוחם מבוצעים הפקעות בארץ. סעיף 188 לחוק זה מקנה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה את הסמכות להפקיע קרקע פרטית לצרכי ציבור רבים ומגוונים.

סעיף 190(א) לחוק זה קובע שככלל, על הוועדה המקומית לבצע את הליך ההפקעה לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943. ואילו סעיף 190(א)(1) לחוק זה קובע שתשלום הפיצויים בגין הפקעה לפי חוק זה יבוצע בהתאם לסעיף 20 לפקודת הקרקעות.

הגשת תביעה לתשלום פיצויים

לשם קבלת פיצויים בגין מקרקעין שהופקעו, על בעל המקרקעין להגיש תביעה לתשלום פיצויים בפני הרשות הציבורית שהפקיעה את המקרקעין שלו.

לתביעת הפיצויים יש לצרף שומת מקרקעין מקצועית, שנערכה בהתאם לשווי הנכס ביום הקובע למתן הפיצוי וכאילו הוא היה נמכר מרצון ובשוק החופשי.

במידה והגוף הציבורי מקבל את שומת הבעלים, ישולמו לו פיצויים בהתאם לשומה זו. אולם, במידה והגוף הציבורי מסרב לקבל את שומת הבעלים, אז הבעלים רשאי להגיש נגדו תביעה לבית המשפט, לשם הכרעה בעניין זה.
 
במסגרת הליך דנ"א 1595/06 עזבון ארידור נגד עיריית פתח תקווה, דן בית המשפט העליון בשאלה מהו מועד ההתיישנות להגשת תביעת פיצויים בגין הפקעה שבוצעה מכח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943.

כלומר, מהו מועד עילת התובענה שממנו מתחילים לספור את תקופת 7 שנות ההתיישנות שבהתאם לחוק ההתיישנות. בית המשפט העליון קבע שעילת התביעה בגין פיצויי הקרקעות נולדת לכל המאוחר במועד בו הגוף הציבורי המפקיע תפס חזקה במקרקעין המופקעים.

עם זאת, פסק הדין, אשר ניתן ביום 21.3.2013, גם קבע שההלכה לפיו תיכנס לתוקף רק תוך 3 שנים ממועד פסק הדין, דהיינו ביום 21.3.2016, כך שהיא לא תחול על תביעות תלויות ועומדות לפיצויי הפקעה אשר טרם ניתן בהן פסק דין חלוט וכן לא תחול על תביעות שתוגשנה עד לאותו מועד.

היקף תשלום הפיצויים בהפקעה לפי חוק התכנון והבנייה

העיקרון הכללי הוא, שאין הפקעה ללא פיצויים. ואולם, מספר חוקים, ובהם חוק התכנון והבניה, נחקקו לפני חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו ומקנים לרשות המפקיעה סמכות להפקיע שיעור מסויים משטח המקרקעין, הנע בין 25% ל- 40%, ללא תשלום פיצויים, ובלבד שהפקעת המקרקעין נעשית למטרות ציבוריות הנקובות בחוק.

הרעיון הוא, שבעל המקרקעין נהנה מהשבחה (עליית ערך) של המקרקעין שנותרו בידיו.

כאשר קרקע מופקעת בשלמותה האם הרשות מחוייבת במלוא הפיצוי או שהיא רשאית להסתמך על הפטור החלקי? בית המשפט העליון קבע בהליך ע"א 5546/97 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריית-אתא נ' הולצמן כי הבעלים זכאי למלוא הפיצויי שכן לא נותר בידיו שום נתח מהקרקע המקורית, שניתן לטעון לגביו כי הושבח.

ומה הדין כאשר מופקע חלק מהמקרקעין במסגרת הסמכות להפקיע ללא תשלום פיצויים, ואילו יתרת החלקה הנותרת בידי בעל המקרקעין נותרת ללא ערך ממשי?

בע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ – החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ נפסק, כי במקרה כזה על הרשות לשלם פיצוי מלא ואף מעבר לכך.

רוצה לקבל פיצויים בגין הפקעת מקרקעין? עורכת הדין הילי פרייס, בעלת התמחות מיוחדת בתחום התכנון והבנייה ובפרט בכל הנוגע לפיצויים בגין הפקעת קרקעות, תשמח לסייע לך.

לקבלת ייעוץ משפטי אישי פנה/י אלינו!