פיצויים בגין ירידת ערך של נכס מקרקעין

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 מאפשר לבעלים של מקרקעין שנפגעו בערכם עקב אישור תכנית שחלה עליהם או שהם גובלים עמה ושאינה תכנית הפקעה, להגיש תביעה לפיצויים בגין ירידת שווי המקרקעין וזאת כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. 

כאמור, יש לשים לב שאין מדובר בפיצויים בגין הליך הפקעה, אותם מסדיר בנפרד סעיף 190 לחוק. 

מקובל לאבחן ולסווג את הפגיעות שעלולות להיגרם לנכס מקרקעין עקב אישור תכנית לשני סוגים: פגיעה ישירה ופגיעה עקיפה. 

פגיעה ישירה נוצרת כאשר התכנית שאושרה פוגעת באופן ישיר בתכונות ובזכויות של הנכס. לדוגמא, תכנית אשר משנה את ייעוד הנכס מייעוד למגורים לייעוד חקלאי, או מקטינה את זכויות הבנייה של הנכס וכדומה. 

פגיעה עקיפה נוצרת כאשר התכנית שאושרה עלולה לגרום למטרדים שונים שפוגעים בעקיפין בערכו של נכס המקרקעין ובאיכות החיים של בעליו, כגון מטרדי רעש, ריח, צפיפות, תנועה מוגברת ומסוכנת, חסימת אוויר, חסימת אור שמש והצללה, חסימת נוף וכדומה.

מדובר, למשל, במקרים בהם אושרה תכנית שמאפשרת לבנות ליד בית מגורים של אדם כלשהו תחנת דלק / מבנה רב קומות / תחנת שאיבה לביוב / מפעל תעשייתי, או לסלול לידו כביש מהיר ומסוכן או פסי רכבת וכך הלאה. כל אלו עלולים לגרום למטרדים שונים שביכולתם להוריד משמעותית את שווי בית המגורים הנ"ל ועל כן מגיע לבעליו פיצויים בגינם.

וכך קובע סעיף 197 לחוק, שכותרתו תביעת פיצויים: 

• נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200.
• התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הוועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית. שר האוצר רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה.

סעיף 200 לחוק, אליו מפנה סעיף 197(א) לחוק, עוסק במקרים שונים בהם יחול פטור מתשלום הפיצויים ואשר בהם: "לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה על ידי הוראה שבתכנית הנמנית עם אחת ההוראות המפורטות להלן ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים".

מדובר במקרים בהם יש שינוי בתחום אזורים ובתנאי השימוש בקרקע שבהם, קביעת המרווח מסביב לבניינים וביניהם, הגבלת מספר הבניינים בשטח מסוים ועוד. 

כנגד מי מוגשת תביעת הפיצויים וכיצד דנים בה?

כאמור, יש להגיש את תביעת הפיצויים כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שבתחומה אושרה התכנית. 

יובהר כי ניתן להגיש את התביעה כנגד הוועדה המקומית בגין כל תכנית שאושרה ולא רק תכנית מקומית שאישורה הינו בסמכות הוועדה המקומית, אלא גם בגין תכנית מחוזית או תכנית ארצית. 

על הוועדה המקומית לדון בתביעה בהתאם לסעיף 198 לחוק ולהחליט האם לקבל את התביעה או לדחות אותה וזאת תוך 90 יום מיום הגשתה. 

במידה והוועדה החליטה לקבל את התביעה, עליה גם לקבוע את סכום הפיצויים שיש לדעתה לשלם לבעל המקרקעין ולהודיע לו לא רק על הסכום המוצע על ידה, אלא גם על הנימוקים לכך. במידה והוועדה הסתמכה בהחלטתה על שומה, עליה לצרף להודעתה גם את השומה הנ"ל. 

מטבע הדברים, יש לקחת בחשבון שהסכום שנקבע על ידי הוועדה עלול להיות יותר נמוך מהסכום שנתבע על ידי בעל המקרקעין. במקרה כזה, רשאים הצדדים למנות שמאי מכריע שיכריע במחלוקת על סכום הפיצויים. על החלטת השמאי המכריע ניתן לערור בפני וועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה תוך 45 ימים מיום המצאת ההחלטה של השמאי המכריע. 

במידה והוועדה החליטה לדחות את התביעה, כולה או חלקה, או שהיא החליטה שבנסיבות העניין אין הצדק לשלם פיצויים עקב הוראות סעיף 200, רשאי בעל המקרקעין לערור בפני וועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה תוך 45 ימים מיום המצאת החלטת הועדה המקומית.  

על החלטות וועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה ניתן להגיש ערעור מנהלי בפני בית המשפט המחוזי, ביושבו כבית משפט לעניינים מנהליים.

איך מבססים ומוכיחים את ירידת ערך המקרקעין?

את טענת בעל המקרקעין בדבר ירידת ערך המקרקעין שלו, יש לבסס ולתמוך באמצעות שומה שנערכת על ידי שמאי מקרקעין. לשם כך, על השומה להעריך את שווי המקרקעין לפני ולאחר כניסת התכנית הרלוונטית לתוקף. 

מטבע הדברים, אין מדובר בהערכה שמבוססת על מדע מדויק, כי אם על אומדן משוער של אותו שמאי ספציפי לגבי ההשלכות והנזקים שהתכנית המאושרת עלולה לגרום לנכס המקרקעין, דבר שעלול ליצור פתח למחלוקות שונות בין השמאי שמטעם בעל המקרקעין לבין שמאים אחרים, לרבות השמאי של הוועדה המקומית והשמאי המכריע.   

עד מתי ניתן להגיש את תביעת הפיצויים?

כאמור בסעיף 197(ב) לחוק, ניתן להגיש את תביעת הפיצויים תוך 3 שנים בלבד ממועד כניסת התוכנית לתוקף. עם זאת,  שר האוצר רשאי להאריך תקופה זו וזאת גם לאחר שכבר חלפה התקופה, אולם מטעמים מיוחדים בלבד. 

סעיף 119(א) לחוק מגדיר את מועד כניסת התכנית לתוקף, בקובעו שתחילתה של תכנית שאושרה, היא בתום 15 ימים מיום פרסום הודעה ברשומות או בעיתון על דבר אישורה, לפי המועד שבו פורסמה ההודעה האחרונה מבין ההודעות ברשומות או בעיתון. לפיכך, יש להגיש את התביעה תוך 3 שנים מהמועד הנ"ל. 

כידוע, תקופת ההתיישנות המקובלת של תביעות אזרחיות רגילות הינה בת 7 שנים. על כן, יש לשים לב ולא להתבלבל ולהקפיד להגיש את תביעת הפיצויים תוך 3 שנים בלבד כאמור ולא תוך 7 שנים, לבל תתיישן. 

האמור הוא מידע ראשוני בלבד ואין הוא תחליף לייעוץ משפטי.