מעמד השמאי המכריע במסגרת חוק התכנון והבנייה

שמאי מכריע הינו תפקיד מעין שיפוטי אשר נוסד במסגרת תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965.

מדובר בשמאי מקרקעין שמוסמך לדון ולהכריע במחלוקות לגבי שומות מקרקעין בין האזרחים הנישומים לרשויות המקומיות לפי החוק וזאת לגבי סוגיות הנוגעות לגובה החיוב בהיטלי השבחה, להבדיל מסוגיות הנוגעות לעצם החיוב בהיטלי השבחה וכאמור בסעיף 14(ב) לתוספת השלישית לחוק וכן לגבי תביעת פיצוי בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק, כאמור בסעיפים 198(ה) ו-198(ו)(2) ו-(3) לחוק.

בהקשר של מחלוקות לגבי היטל השבחה, תפקיד השמאי המכריע נועד לבטל ולהחליף את האפשרות שהייתה קיימת בעבר, לפני תיקון 84 לחוק, בדבר ניהול הליך מו"מ על השומה בין הנישום לבין הוועדה המקומית, דבר שהיווה מקור לכשלים רבים במסגרת הליך זה. 

בהליך עמ"נ 47405-01-11 אברהם בבזדה נ' הוועדה המקומית מצפה אפק, נקבע שתיקון 84 ביטל את האפשרות לנהל מו"מ על השומה וכי במידה והנישום מלין על השומה, יש להביא את המחלוקת בעניין זה להכרעת שמאי מכריע, אשר יפסוק לפי החוק והנתונים שבידיו בלבד ולא כבורר המביא למיצוע את טענות הצדדים.

עם זאת יודגש שוב כי בפני שמאי מכריע ניתן להביא רק מחלוקות לגבי גובה החיוב בהיטל השבחה, להבדיל ממחלוקות גבי עצם החיוב בו, שאותן ניתן להביא רק בפני וועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה.

במסגרת ערר 8046/13 רפאל מיכאלי נ' הוועדה מקומית לוד, שדן בערר על החלטת שמאית מכריעה, העלו העוררים לראשונה טענה גם כנגד עצם החיוב. נפסק שערר על עצם החיוב יש להגיש לוועדת ערר ולא בפני שמאי מכריע וכי ניתן להאריך את המועד להגשת הערר רק מטעמים מיוחדים שיירשמו.

במסגרת ערר 8188/12 הוועדה המקומית ראשל"צ נ' יפת, נקבע ששמאי מכריע רשאי להכריע במחלוקת משפטית שהוא נדרש אליה, אולם הוא אינו רשאי להעלות מיוזמתו סוגיה משפטית שלא הייתה שנויה במחלוקת. במקרה כזה ראוי לשקול את הפסקת ההליך בפני השמאי המכריע ולהפנות את הצדדים לוועדת הערר.

מעמדו של השמאי המכריע עוגן כאמור במסגרת תיקון 84 לחוק, אשר נכנס לתוקף בשנת 2009 וכן במסגרת תקנות התכנון והבנייה (סדרי הדיון בפני שמאי מכריע ושמאי מייעץ) תשס"ט-2008 ותקנות התכנון והבנייה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ) (הוראת שעה) תשס"ט- 2009.

על מנת לבצר את מעמדו של מוסד השמאי המכריע ולהגביר את אמון הצדדים בו, קבע החוק הוראות שונות כדי להבטיח זאת, כגון הוראות שנועדו למנוע ניגוד עניינים בפעולתו של השמאי המכריע, כאמור בסעיפים 202ה(6) ו-202ו-202יב לחוק וביניהן האיסור שחל על השמאי המכריע לעסוק בכל עיסוק אחר פרט לעיסוקו זה, בכפוף לחריגים המפורטים בסעיף 202ח לחוק. עוד נקבע שדין שמאי מכריע כדין עובד הציבור לעניין חוק העונשין, התשל"ז-1977, כאמור בסעיף 202יב(א) לחוק.

מעמדו המעין שיפוטי של השמאי המכריע

מעמדו של השמאי המכריע הינו כשל מעין שופט. בדברי ההסבר להצעת החוק שהובילה לחקיקת תיקון 84 צוין, בין השאר, כי שמאי מכריע הוא מעין שופט או בורר בעניין המובא לפניו ועל כן יש להקפיד מאוד בכל חשש לניגוד עניינים.

בנוסף, גם הפסיקה קבעה שבפעולתו של השמאי המכריע ישנם מאפיינים מעין שיפוטיים וזאת כאמור בבר"ם 2237/11 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שורקות נ' גרמנוב ובר"ם 1803/12 פ.ש.ח חברה לבנין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה פ"ת.

בהליך בר"ם 6744/14 ג'י ישראל מרכזים מסחריים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשל"צ, נקבע כי מעמדו של השמאי המכריע הינו כשל גורם ניטראלי ואובייקטיבי, בעל מאפיינים מעין שיפוטיים בפעילותו וכי ממעמד זה מתבקשת המסקנה לפיה יש להקפיד לגבי אופן ניהול ההליכים בפני השמאי המכריע. זאת, בשל המעמד שניתן לשומה המכרעת ובכלל זה לנטייה לאמץ את קביעותיו השמאיות של השמאי המכריע ובלבד שהן מושתתות על שיטה שמאית מקובלת ועל מסד עובדתי הולם.

מה הדרישות שחלות על קיומו של הליך ראוי בפני שמאי מכריע?

בהליך בר"ם 6744/14 הנ"ל נדונה גם השאלה מהן הדרישות החלות על קיומו של הליך ראוי בפני שמאי מכריע, שמתמנה לצורך קביעת גובהו של חיוב בהיטל השבחה.

תיק זה עסק בשמאי מכריע שלא ערך בעצמו ביקור בנכס לפני הכנת השומה המכרעת, אלא שלח לשם כך מהנדס ממשרדו ובנוסף, גם לא העביר את האומדן של אותו מהנדס לעיונם של הצדדים לפני מתן השומה המכרעת על ידו.

לגבי זכות העיון של הצדדים באומדן שבו נעזר השמאי המכריע ואשר לא הוכן על ידו, נקבע שמאפייני פעולתו של השמאי המכריע לאחר תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה מצדיקים הכרה בכך שלצדדים בהליך לפניו מוקנית זכות טיעון רחבה, אשר כוללת גם זכות עיון במסמכים שנמצאים בידיו של הגורם המחליט, קרי, השמאי המכריע.

בית המשפט התייחס גם לשאלת תחולת של תקנה 16 לתקנות סדרי הדין, אשר קובעת שבמידה והשמאי המכריע ממנה מומחה לצורך הכרעה במחלוקת שבפניו, עליו להודיע על כך מראש לצדדים ולאפשר להם לטעון כנגד המינוי ולאחר מכן גם כנגד חוות הדעת של אותו מומחה.

בית המשפט קבע שאמת המידה הקובעת לתחולתה של תקנה 16 הינה האם השמאי המכריע נעזר בבעל מקצוע שיש לו מומחיות שונה ועודפת על מומחיותו של השמאי המכריע, כגון מהנדס וכאשר השמאי המכריע סומך על חוות דעתו של אותו מומחה מבלי להפעיל שיקול דעת עצמאי משלו וזאת ללא קשר לשאלה האם מדובר בעובד של השמאי המכריע או לאו.  

לפיכך, במקרים בהם השמאי המכריע נעזר במומחה בעל מומחיות שונה ועודפת משלו, תחול תקנה 16, באופן לפיו על השמאי המכריע להודיע לצדדים על מינויו של אותו מומחה ולאפשר לצדדים לטעון כנגד מינויו ולאחר מכן גם כנגד חוות הדעת שלו.

לעומת זאת, במקרים בהם השמאי המכריע נעזר באנשים אחרים לצורך איסוף מידע והכנת נתונים, בנושאים שאינם חורגים ממומחיותו השמאית, לא תחול תקנה 16 והשמאי המכריע לא יהיה צריך להודיע לצדדים על היעזרותו בהם.

לגבי שאלת חובת השמאי המכריע לבקר בעצמו בנכס לפני הכנת השומה המכרעת, קבע בית המשפט שככלל על השמאי המכריע לבקר בנכס בעצמו ולהתרשם ממנו באופן בלתי אמצעי, אם כי בכפוף למקרים חריגים שיצדיקו את אי חיובו בביקור בנכס.

חיובו של השמאי המכריע בביקור בנכס בעצמו נובע בעיקר ממעמדו כגוף מקצועי בעל מאפיינים מעין-שיפוטיים וכן בשל הצורך בהליך ראוי והוגן שעמד מאחורי תיקון 84 לחוק, חיזוק אמון הצדדים בשמאי המכריע ומניעת העלאת טענות מאוחרות לקיפוח ומקורות נורמטיביים נוספים שמהם ניתן ללמוד על החשיבות הטמונה בביקור בנכס על ידי השמאי המכריע.

לא מדובר בפעולה שעלולה להקים חשש לפגיעה ממשית ביעילות ההליך ולהטלת נטל על שמאים מכריעים שאינם יכולים לעמוד בו. היתרונות הגלומים בביקור של השמאי המכריע עצמו בנכס עולים על החסרונות הכרוכים בחיובו בכך, שהעיקרי בהם הוא פגיעה בגמישותו וביכולתו להיעזר באחרים לשם עריכת השומה.

עם זאת, כאמור, גם יכולים להיות מקרים שנסיבותיהם יצדיקו שהשמאי המכריע לא יחויב בביקור בנכס בעצמו, אם כי הטעמים לכך צריכים לקבל ביטוי בפרוטוקול הדיון או בשומה המכרעת. רשימה לא ממצה של נסיבות שעשויות להצדיק זאת הן:

• מצבו של הנכס ולמשל, כשמדובר במגרש ריק ושטוח.
• המועד הקובע לעריכת השומה, למשל, כשבמצבו של הנכס כבר אין כדי לסייע להכרעה במחלוקת שנוגעת לתקופה ישנה יותר.
• ביקור נוסף בנכס לצורך השלמת פרטים.
• אופייה של המחלוקת בין הצדדים מאפשרת להציג בפני השמאי המכריע תיעוד חזותי שיש בו להוות תחליף מלא לביקור בנכס.

עוד נקבע שלמרות שהתקנות לא מחייבות זאת, יש הגיון בכך שברגיל הביקור של השמאי בנכס ייעשה בנוכחות הצדדים ובאופן שיאפשר להם להעלות את טענותיהם באופן המיטבי תוך התייחסות לנכס עצמו.

לסיכום: מעמדו של השמאי המכריע לפי חוק התכנון והבנייה הינו כשל גורם מעין שיפוטי ועל כן יש להקפיד לגבי אופן ניהול ההליכים בפניו, לרבות בכל הקשור לכללי הצדק הטבעי ובכללם זכות הטיעון.

מידע משפטי נוסף ועדכני בנושא מעמדו של השמאי המכריע בכל הנוגע לעניינים הנוגעים לחוק התכנון והבנייה בישראל, ניתן למצוא באתרנו ו/או להתקשר ישירות לעורכת הדין הילי פרייס, מומחית בתחום התכנון והבנייה בארץ.

פנה/י עכשיו לקבלת ייעוץ משפטי אישי!