שינוי ייעוד מקרקעין

שינוי ייעוד המקרקעין הינו הליך חוקי לשינוי ייעוד המקרקעין אשר נקבע בתכנית בנין העיר / תב"ע שחלה על המקרקעין, לייעוד אחר. ייעוד המקרקעין הינו המטרה המותרת לשימוש במקרקעין. לדוגמא, מגורים, משרדים, מסחר ותעשיה, חקלאות, תחבורה, תיירות וכדומה.

לפיכך, מסבירה עוה"ד הילי פרייס, במידה ורוצים לשנות את הייעוד שנקבע בתב"ע לייעוד אחר, לדוגמא, מייעוד לצרכי חקלאות לייעוד לצרכי תיירות לצורך הקמת בית מלון או לייעוד לצרכי הקמת בתי מגורים, יש ליזום הליך לשינוי ייעוד המקרקעין.

אחד מהליכי שינוי הייעוד המבוקשים ביותר הינו הליך לשינוי ייעוד של קרקע חקלאית. קרקע חקלאית נחשבת לקרקע זולה ביותר, עקב אפשרויות השימוש המאוד מוגבלות שלה. לפיכך, שינוי ייעודה לייעוד אחר ולרבות לצרכי מגורים, מסחר וכדומה, נחשב להליך רווחי ביותר, אשר מטיב ומשביח מאוד את ערך הקרקע ועל כן הוא גם מכונה הליך להשבחת קרקע או הפשרת קרקע.  

יש לקחת בחשבון שבמידה ושווי הקרקע עלה והושבח בעקבות אישור שינוי היעוד שלה, אז יוטל היטל השבחה על הקרקע, בשווי מחצית ההשבחה וזאת במועד מכירת הנכס או במועד קבלת היתר לבנייה או לשימוש במקרקעין שלא ניתן היה לתיתו לפני אישור שינוי הייעוד.

תפקידה של רמ"י בהליך שינוי יעוד המקרקעין

כידוע, מרבית המקרקעין במדינה, למעלה מ-90%, נמצאים בבעלות רמ"י, רשות מקרקעי ישראל. היוזמה לשינוי ייעוד המקרקעין יכולה להיות של רמ"י, אך גם של הרשות המקומית שבה נמצאים המקרקעין, או של החוכר של המקרקעין, אם כי במקרים האחרונים הדבר מותנה גם בקבלת הסכמת רמ"י לכך.  

בהקשר זה מן הראוי לציין את פסק הדין המפורסם אשר ניתן ביום 29.8.2002 בהליך בג"צ 244/00 עמותת שיח חדש נ' שר התשתיות הלאומיות, אשר ידוע גם בכינויו בג"צ הקשת המזרחית הדמוקרטית.

פסק דין זה ביטל את החלטות 717, 727 ו-737 של מועצת רשות מקרקעי ישראל, אשר העניקו למושבים הטבות מפליגות בעת הפשרת קרקעות חקלאיות למגורים או למסחר, בקובעו כי מדובר בהטבות מופרזות ובלתי מוצדקות וכי יש לבטלן מחמת חוסר סבירות קיצונית ופגיעה בעקרונות הצדק החלוקתי.

כיצד מתבצע הליך שינוי ייעוד המקרקעין?

הליך שינוי ייעוד המקרקעין הינו הליך מורכב וממושך, אשר כרוך בשלבים רבים ולא מעט בירוקרטיה, כפי שיתואר להלן.

בתחילה, על יזם הליך שינוי ייעוד המקרקעין להכין תכנית לשינוי ייעוד המקרקעין ולהגיש אותה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. על הוועדה המקומית לדון בתכנית השינוי, לבחון האם היא מתאימה לתכנית המתאר המקומית של הרשות המקומית, חזון הרשות המקומית וכיווני הצמיחה הטבעיים שלה ולהעביר את המלצותיה לגביה תוך 60 יום לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה.

כעת, על מתכנן המחוז לבדוק האם תכנית השינוי עומדת בתנאי הסף ובמידה והיא לא עומדת בהם, היא נדחית. במידה והתכנית עומדת בהם, היא עוברת בדיקה מלאה, שבוחנת את התאמתה לתוכניות המתאר הארציות והמחוזיות, לאופי הסביבה שבה נמצא המקרקעין, למדיניות הוועדה המחוזית ולחזונה. בנוסף, יש לקבל לגביה חוות דעת מקצועיות בנושאי חנייה, תנועה ועוד.

בסיום שלב זה, גם על מתכנן המחוז להגיש את הערותיו לגבי תכנית שינוי הייעוד לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

על הוועדה המחוזית לערוך דיון בתכנית, לרבות בהסתמך על המלצות הוועדה המקומית והערות מתכנן המחוז. בתום הדיון עליה לקבל החלטה בדבר דחיית התכנית או הפקדתה ולרבות בדבר הפקדתה בכפוף לתנאים מסוימים, אותם על היזם למלא תוך חצי שנה לאחר מכן. 

במידה והיזם תיקן במועד את תכנית השינוי בהתאם לתנאים שהוטלו עליו, על הוועדה המחוזית לפרסם הודעה בדבר הפקדת התכנית ברשומות, בעיתונים ובמודעות שכונתיות. כמו כן, עם הפקדת התכנית יש להעביר עותק ממנה לשר הפנים, שמחוייב להודיע תוך 60 יום האם התכנית טעונה את אישורו או לא.

את תכנית השינוי יש להפקיד לעיון הציבור הן במשרדי הוועדה המחוזית והן במשרדי הוועדה המקומית וזאת למשך 60 ימים מיום הפרסום האחרון בעיתונים. במשך 60 הימים הללו רשאי כל מי שרואה את עצמו כנפגע מהתכנית, להגיש לה התנגדות בפני הוועדה המחוזית.

במקרה כזה על הוועדה המחוזית לזמן את המתנגדים, יזם התוכנית ומתכנן התוכנית לשמוע אותם, ולהחליט האם לדחות את התכנית, לאשרה, או לאשרה בכפוף לתנאים, שאותם על היזם למלא.

עם קבלת התכנית המתוקנת של היזם, יש לבחון  האם שר הפנים הודיע שהתכנית טעונה את אישורו לשם מתן תוקף או לא.

במידה והשר הודיע שהתכנית אינה טעונה את אישורו, יש לפרסם את התכנית ובכך היא מאושרת. במידה והשר הודיע שתכנית טעונה את אישורו, יש להעביר אליו את התכנית לפני פרסומה. על שר הפנים להודיע בתוך 30 יום אם הוא מאשר את התכנית או לא. אם לאחר 60 יום שר הפנים אינו משיב, התכנית אינה טעונה את אישורו וניתן לפרסמה.

שאלות נוספות בנושא שינוי ייעוד מקרקעין? עורכת הדין הילי פרייס תשמח להעניק לך ייעוץ משפטי אישי בטלפון - פנה/י עכשיו!