הרפורמות שחלו בשנים האחרונות בתחום התכנון והבנייה

תחום התכנון והבנייה נחשב לתחום מאוד דינאמי מטבעו ועל כן מצריך שינויים ועדכונים תכופים של המצב החקיקתי על מנת להתאימו למצב המציאותי בשטח. נכון למאי 2019, עבר חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965  כבר למעלה מ-120 תיקונים שונים מאז חקיקתו אשר בשנת 1965.

חלק מהתיקונים של חוק התכנון והבנייה חוללו רפורמות של ממש בעשור האחרון בתחום דיני התכנון והבנייה בארץ וזאת במטרה לייעל, לשפר, לפשט ולקצר במידת האפשר את הליכי התכנון והרישוי של הבנייה בארץ, שנחשבים להליכים מייגעים, מסורבלים, ממושכים ועמוסי בירוקרטיה מיותרת.

הרפורמות העיקריות שחלו בתחום התכנון והבנייה בשנים האחרונות הינן הרפורמות שבאו לידי ביטוי במסגרת תיקוני החוק הבאים וכפי שיורחב בהמשך הדברים להלן על ידי עוה"ד הילי פרייס.

(א) תיקון 84 לחוק משנת 2009, אשר עוסק בהליכי הערעור על חיובים בהיטל השבחה, בתביעות לפי סעיף 197 לחוק וכן במעמדו של השמאי המכריע והכללים לפעולתו.

(ב) תיקון 101 לחוק משנת 2014, אשר עוסק באמצעים שונים לייעול ושיפור הליכי הרישוי מבלי לפגוע באיכות הבנייה. ידועה גם בכינויה רפורמת המרפסות.

(ג) תיקון 116 לחוק משנת 2017, אשר עוסק בהגברת הפיקוח, האכיפה ואמצעי העונשין על עבירות הבנייה.

(ד) תיקון 126 לחוק משנת 2018, אשר עוסק במספר סוגיות הקשורות לנושא היטלי ההשבחה.

תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה, משנת 2009

תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה הינו תיקון שחולל רפורמה מהותית בכל הקשור להליכי הערעור על חיובים בהיטל השבחה, בתביעות לפי סעיף 197 לחוק וכן לגבי מעמדו של השמאי המכריע והכללים לפעולתו, כפי שיובהר להלן.  

הליכי הערעור על חיובים בהיטל השבחה - עד לתיקון 84, ניתן היה לערער על חיוב בהיטל השבחה באמצעות הגשת שומה נגדית וניהול מו"מ עם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לצורך הגעה לשומה מוסכמת. במידה והדבר לא צלח, על הצדדים היה לבחור שמאי אחר, אשר יכריע במחלוקת ואשר על הכרעתו ניתן היה להגיש ערעור בפני בית משפט השלום.

תיקון 84 ביטל את ההסדר הקיים וקבע הסדר חדש לחלוטין, במסגרתו ניתן לערער על החיוב בהיטל השבחה באמצעות מספר חלופות ובהן הגשת בקשה לתיקון השומה בפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הגשת בקשה למנות שמאי מכריע והגשת ערר בפני וועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה.

תביעה לפי סעיף 197 לחוק - בכל הנוגע לתביעה  (לפי סעיף 197 לחוק, לירידת ערך בגין שינוי ייעוד, שהיא למעשה השלב הראשון של תביעת פיצויים בגין הליך הפקעת מקרקעין, קובע תיקון 84 הסדרים דיוניים הדומים להסדרים החלים בעניין ערעור על שומות היטל השבחה.

מעמד השמאי המכריע - תיקון 84 מסדיר את מעמדו של השמאי המכריע לצורך הכרעה במחלוקות בענייני היטל השבחה וסעיף 197 לחוק. למעשה, תיקון 84 פורסם ברשומות כבר ביום 10.7.2008, אולם הוא נכנס לתוקף רק ביום 1.5.2009 וזאת לאחר שהתקיימו שני התנאים המצטברים שהותנו לגבי כניסתו לתוקף, בדבר פרסום תקנות התכנון והבנייה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ) (הוראת שעה), תשס"ט-2009 וכן בדבר מינוי עשרה שמאים מכריעים על ידי שר המשפטים.

תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה, משנת 2014

תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה שנכנס לתוקף ביום 1.8.2014 הינו תיקון מקיף ורחב של החוק, אשר נודע גם בכינוי רפורמת המרפסות שיזם ראש הממשלה נתניהו. תיקון זה נועד בעיקרו לייעל ולשפר את הליכי הרישוי מבלי לפגוע באיכות הבנייה.

אחת הדרכים שנקבעו להשגת מטרה הינה קביעת שלושה מסלולי רישוי ובהם הליך רישוי מלא, הליך רישוי מקוצר וכן עבודות ושימושים הפטורים מהיתר.

העבודות והשימושים שפטורים מהצורך בהוצאת היתר הינם מבנים פשוטים מבחינה הנדסית, מבנים או עבודות שאינם יוצרים סיכון, הפרעה, מטרד או מפגע סביבתי של ממש, עבודות שהשפעתן על חזות הבניין, על הסביבה ועל אופיין ומאפייניהן, הינה מעטה ועבודות שאינן פוגעות בשלד הבניין וביציבותו או במערכות הבניין ובתפקודיו.

מדובר, לדוגמא, בבניית גדרות ושערים, גגונים וסככות / פרגולות, מבנים זמניים, מחסן ומבנה לשומר ועוד, אשר עונים על התנאים שנקבעו לשם כך בחוק.

מעבר למטרה כללית זו, היעדים המוצהרים של תיקון 101 כוללים גם חיזוק השלטון המקומי והגדלת האחריות והמחוייבות של נבחרי הציבור בתחום התכנון והבנייה, הגדלת עצמאות הוועדות המקומיות וצמצום התלות בוועדה המחוזית, פיתוח תרבות קבלת החלטות הוגנת ויעילה בוועדות התכנון וזאת בדגש על סופיות הדיון וניהול סיכונים בתהליך וכן שיפור איכות הבנייה.

לשם השגת יעדים אלו, קבע תיקון 101 את האמצעים העיקריים הבאים:

• הגדלת הסמכויות לוועדות המקומיות, סעיף 62א לחוק. תיקון 101 הגדיר ארבעה סוגים שונים של וועדות מקומיות ובהן וועדה מקומית רגילה, וועדה מקומית עצמאית, וועדה מקומית עצמאית מיוחדת וכן וועדה מקומית עצמאית שיש לה תכנית כוללנית.

• אפשרות מעבר בין מוסדות תכנון לאחר מיצוי משך הזמן לאישור התכנית, סעיף 109א לחוק.

• הגברת השקיפות של עבודת מוסדות התכנון, סעיפים 44 ,48ה, 48ו, 61ב ו-96א לחוק.

• פטור מהיתר ו/או תכנית, סעיפים 145(ג), 261(ד), 261(ה) ו- 266ה לחוק.

• רישוי מקוון ומכוני בקרה, פרק ה' לחוק.

תיקון 116 לחוק התכנון והבנייה, משנת 2017

תיקון מספר 116 לחוק עוסק בהגברת הפיקוח, האכיפה ואמצעי העונשין על עבירות הבנייה. לשם כך הוא החליף את כל פרק י' לחוק, המוקדש לנושאים אלו, בפרק חדש.

בין היתר, פרק י' החדש מרחיב את סמכויות המפקחים, מרחיב את השימוש בצווים מנהליים ומאפשר להטיל קנס מנהלי על מי שמבצע עבירת בנייה ללא צורך קיום הליך בבית המשפט וגם להחרים ציוד באתר בנייה שבו מבוצעות עבירות בנייה ללא צורך קיום הליך בבית המשפט.

בנוסף, הועדה המקומית מחוייבת לבצע סקר אכיפה כל שלושה חודשים ולדווח ליחידת האכיפה הארצית על הפעולות שהיא נוקטת. כמו כן, נושאי משרה ומנהלים בתאגידים עלולים להיות מורשעים פלילית בגין ביצוע עבירות בנייה על ידי התאגידים שלהם במידה והם לא ביצעו פעילות לאיתור ומניעת העבירות.

קרא/י עוד: הסבר מפורט על השינויים בחוק לפי תיקון 116

תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה, משנת 2018

בדומה לתיקון 84, גם תיקון 126 לחוק עוסק במספר סוגיות הקשורות לנושא היטלי ההשבחה ולהלן עיקריו:

השבחה כתוצאה מתכנית כוללנית - תכנית כוללנית הינה תכנית שמתווה את מדיניות התכנון הכללית של הרשות המקומית עליה היא חלה וזאת ללא קביעת הוראות מפורטות לבנייה ברמת פירוט של מגרשים בודדים וכן מבלי להעניק זכויות בנייה ממשיות בנכס.

תיקון 126 קובע במפורש שתכנית לצרכי היטל ההשבחה כאמור בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק, הינה תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת ולמעט תכנית כוללנית. כלומר, לא ניתן לגבות היטל השבחה מכח אישור תוכנית כוללנית.

עם זאת, תשלום היטל השבחה בגין אישור תכנית מיתאר כוללנית לא יבוטל לגמרי, אלא הוא יידחה למועד כלשהו בעתיד שבו תאושר מכח התכנית הכוללנית גם תכנית מיתאר מפורטת שמצדיקה את גביית היטל ההשבחה. ההיטל יוטל על מי שיהיה בעל הנכס במועד אישור התכנית המפורטת ובעת מימוש הזכויות על ידו, דהיינו בעת הוצאת היתר הבנייה או מכר הנכס.

שומה מקדמית - תיקון 126 קובע שכאשר הוועדה המקומית מחליטה שלא לערוך מיוזמתה שומה בסמוך לאחר אירוע השבחה של אישור תכנית, מה שהינו למעשה המצב השכיח, אז בעל הנכס רשאי לדרוש מהוועדה המקומית בכל עת לערוך שומת השבחה עבור הנכס שלו, מבלי שיהיה עליו לשלם את היטל ההשבחה כבר בעת עריכת השומה.

מדובר בתיקון שלמעשה מעגן את פסק הדין של בית המשפט העליון בתיק עע"מ 4560/15 הוועדה המרחבית לתכנון ובנייה שרונים נ' ETABLISSEMENT SEMOND ואשר מאפשר לצדדים לעסקת מקרקעין לדעת מראש ועוד לפני ביצוע העסקה את גובה היטל ההשבחה הצפוי בגין העסקה, במידה ויחול כזה.

חיוב בגין השבחה ברכוש משותף - התיקון קובע שחובת תשלום היטל השבחה לגבי רכוש משותף בבניין משותף שלפי טיבו ניתן להצמידו לדירה מסוימת, כגון הרחבת דירה ו/או חדר יציאה לגג מתוך הדירה, תחול על הבעלים של אותה דירה בלבד ולא על כלל בעלי הדירות בבנין המשותף, לפי חלקיהם היחסיים ברכוש המשותף.

רוצה לדעת יותר על הרפורמות בחוק התכנון והבנייה? פנה/י אלינו!