האם הייעוד של מסחר שכונתי כולל גם הפעלת מסעדה?

במסגרת עת"מ 1356-10-19 פתחי נ' וועדה מקומית לתכנון מבוא העמקים, אשר התנהל בפני בית המשפט לעניינים מנהליים בנצרת, נדונה השאלה האם הייעוד של מסחר שכונתי שנקבע למקרקעין בתכנית שחלה עליו, כולל גם הפעלת מסעדה.

במידה והתשובה לשאלה זו הינה חיובית, אז לצורך הפעלת מסעדה נדרש היתר בנייה רגיל בלבד. אולם, במידה והתשובה לכך הינה שלילית, אז לצורך הפעלת המסעדה נדרש כבר היתר לשימוש חורג מתכנית.  

בית המשפט קבע שהייעוד של מסחר שכונתי אינו כולל גם הקמת מסעדה ועל כן נדרש היתר לשימוש חורג מתכנית לשם הפעלתה וזאת מהטעמים שיוסברו להלן על ידי עוה"ד הילי פרייס.

רקע עובדתי על המקרה וטענות הצדדים

תיק זה עסק בבעלים של קרקע ביישוב כפר כנא, אשר ייעודה לפי התכנית שחלה עליה הינו למגורים ולמסחר שכונתי. הבעלים קיבל מהוועדה המקומית היתר לבניית מבנה במקרקעין שכולל קומות מגורים וקומה אחת מסחרית, שאותה הוא הפעיל בפועל כמסעדה.

הוועדה הוציאה נגדו צו לאיסור שימוש במסעדה, בטענה שמסחר שכונתי אינו כולל מסעדה.

הבעלים הגיש בפני הוועדה בקשה לקבלת היתר בנייה רגיל, על מנת לאפשר לו להפעיל את אותה הקומה כמסעדה.

הוועדה דחתה את הבקשה בטענה לפיה על הבעלים להגיש בקשה לשימוש חורג מתכנית, מאחר שמסחר שכונתי אינו כולל מסעדה, אלא שימושים כגון רכישת מצרכים בסיסיים במכולת שכונתית, קבלת שירותים אישיים מבעלי מקצוע חופשיים, מספרה וכדומה וכי תכלית צמצום שטח המסחר נועדה למנוע מטרדים וחיכוכים בין השימושים וכן נבעה מהיעדר פתרונות חנייה בתחום המקרקעין של הבעלים.

הבעלים הגיש עתירה מנהלית לבית המשפט, בה טען שעליו להגיש בקשה להיתר בנייה רגיל ואין צורך בהגשת בקשה לשימוש חורג מתכנית, מאחר שהייעוד של מסחר שכונתי כולל גם מסעדה, בפרט מאחר שמדובר במסעדה קטנה ובשטח מצומצם.

מסחר שכונתי אינו כולל הקמת מסעדה!

בית המשפט קיבל את עמדת הוועדה המקומית וקבע כי הייעוד של מסחר שכונתי אינו כולל גם הפעלת מסעדה.  

בית המשפט הבהיר שמאחר שהתכנית או התקנון שחלים על המקרקעין אינם כוללים פרשנות למונח "מסחר שכונתי", לפיכך יש לפרש מונח זה בהתאם לכללי הפרשנות של דברי החקיקה וזאת מאחר שהתכנית מהווה דבר חקיקה לעניין זה. כך נקבע בע"א 3213/97 נקר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה.

בהתאם לכך, יש לפרש את התכנית לא רק לפי לשונה, אלא גם לפי תכליתה.

בית המשפט קבע כי מבחינת הפרשנות המילולית, מילון אבן שושן מגדיר את המונח "מסחר" כך:  "קניה ומכירה - מסחר הוא חליפין מרצון של סחורות ושל שירותים. המנגנון שמאפשר את המסחר נקרא שוק. בראשיתו, המסחר היה סחר חליפין, כלומר החלפה ישירה של סחורות ושל שירותים" ומכאן נובע שמסחר אינו כולל בתי אוכל וכדומה.

בנוסף, בעוד שבתכניות הקודמות שחלו על המקרקעין נקבע במפורש שהן כוללות שימושים של עסקי אוכל ובתי קפה, אז בתכנית שחלה כעת על המקרקעין לא הוזכר כל הנושא של עסק אוכל ולא בכדי. זאת כפי שנקבע לעניין זה בהליך עע"מ 1446/06 הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז נ' השתתפויות בנכסים בישראל בע"מ:

"בדיני התכנון והבנייה הכלל הוא כידוע כי מה שלא הותר במפורש הוא למעשה אסור. במילים אחרות, כאשר עסקינן במאטריה תכנונית כדי להתיר יעוד מסויים נדרש הדבר להיות במפורש.

כפי שנקבע: "אין תכנון ואין בנייה ואין זכויות בנייה או שימוש לפיהן אלא לפי הוראות התכניות השונות לדרגותיהן. מותר לבנות רק במסגרת המותרת בתכנית ומה שאין תכנית מיתאר מרשה במפורש - אינו מותר" (ע"פ 377/87 קלקא נחום בע"מ נ' מדינת ישראל ). וכפי שקבע חברי השופט ריבלין: "על התכנית להתיר במפורש שימוש מסוים כדי שזה יהיה מותר. כל שאינו מותר מפורשות - אסור" (ע"א 1216/98 אבוטבול נ' וועדת ערר מחוז המרכז".

מבחינת התכלית, כל היתר לכל שימוש מצריך גם מקומות חנייה ואין חולק שאין די מקומות חנייה לעסק קטן של מסחר, כדין מקומות חנייה לעסק מסוג מסעדה. במקרה דנן, היתר הבנייה שניתן בזמנו לבעלים ואשר בינתיים פג תוקפו, כלל אישור לארבעה מקומות חנייה בלבד, בעוד שמספר המקומות של התכנית של המסעדה הינו פי ארבעה.  

מכל האמור לעיל נובע, איפוא, ש"מסחר שכונתי" אינו כולל בחובו גם הפעלת מסעדה ועל כן על הבעלים להגיש כעת בקשה לקבלת היתר לשימוש חורג מתכנית.

זקוקים למידע נוסף בנושא? פנו לעורכת הדין הילי פרייס!