שימוש חורג והליך אישור של שימוש חורג

שימוש חורג הינו שימוש בנכס מקרקעין באופן שחורג מהשימוש / ייעוד שנקבע לנכס בהיתר הבנייה או בתכנית שחלה עליו וזאת ללא קבלת אישור שימוש חורג כדין.

לדוגמא, כאשר נעשה שימוש משרדי או מסחרי בנכס שייעודו החוקי הינו מגורים, או כאשר הוקם בית אבות על קרקע חקלאית וכדומה.

עם זאת, בנסיבות מסוימות, ניתן להכשיר בדיעבד את השימוש החורג באמצעות קבלת אישור כדין לכך וזאת כפי שיובהר בהמשך הדברים על ידי עוה"ד הילי פרייס.

קיימים למעשה שני סוגים של שימוש חורג, שימוש חורג מתכנית ושימוש חורג מהיתר:

• שימוש חורג מהיתר - הסוג הפחות חמור, מאחר והוא תואם את אחד השימושים שנקבעו בתכנית שחלה על הנכס, אך חורג מהשימוש הספציפי שניתן לנכס במסגרת היתר הבנייה שלו.
• שימוש חורג מתכנית - הסוג החמור יותר, הואיל ומדובר בשימוש שחורג גם מהשימושים שנקבעו בתכנית שחלה על הנכס ולא רק מהשימוש הספציפי שניתן לנכס במסגרת היתר הבנייה שלו.

מהם ההליכים שננקטים בגין שימוש חורג?

שימוש חורג מהווה הן עבירה פלילית והן עבירה מנהלית וזאת בהתאם להוראות פרק י' של חוק התכנון והבנייה, אשר עוסק בסמכויות הפיקוח, האכיפה והעונשין על עבירות הבנייה. יצויין כי תיקון מספר 116 לחוק משנת 2017, החליף את כל פרק י' של החוק, בפרק חדש אשר מגביר ומחזק את הסמכויות הללו.

יש לקחת בחשבון שככלל, עבירה הבנייה מתיישנת תוך 5 שנים. אולם, עבירה של שימוש במבנה ללא היתר או של שימוש במבנה שחורג מהייעוד שלו, נחשבת לעבירה מתמשכת, אשר מתחדשת כל יום ועל כן אין משמעות מעשית למועד בו החל השימוש החורג.

בנוסף, מירוץ תקופת ההתיישנות נעצר במועד בו רשויות האכיפה החלו לחקור את עבירת השימוש החורג וזאת ללא קשר למועד בו הוגש כתב אישום בעקבות חקירה זו.

הליכי האכיפה והעונשין המנהליים בגין שימוש חורג כוללים הוצאת צווים מנהליים בדבר הריסת המבנה, סגירת המבנה, הפסקת עבודות הבנייה, הפסקת שימוש במבנה, איסור שימוש בציוד בנייה, החרמת ציוד בנייה, הטלת קנסות מנהליים ועוד.

במסגרת אמצי הגברת האכיפה בתחום בתכנון והבנייה, נכנסו לתוקף בסוף שנת 2018 תקנות העבירות המנהליות (קנס מינהלי - תכנון ובנייה), התשע"ח - 2018, אשר קובעות כי גובה הקנסות החדשים בגין עבירות הבנייה ינוע בין 10,000 ₪ לבין 300,000 ₪.

חשוב גם לזכור שסעיף 230 לחוק התכנון והבנייה קובע כי אין בביצוע צו מינהלי כדי לפטור אדם מאחריות פלילית בשל ביצוע עבירה לפי פרק י' לחוק.

הליכי האכיפה והעונשין הפליליים בגין שימוש חורג כוללים בעיקרם העמדה לדין בבית המשפט לעניינים מקומיים וניהול משפט פלילי כנגד הנאשם.

במידה והנאשם יורשע בביצוע עבירה זו בתום המשפט הפלילי שיתנהל נגדו, יש לקבוע את עונשו בהתאם לסעיף 243 לחוק התכנון והבנייה, אשר מבדיל לעניין זה בין שימוש חורג במקרקעין בעלי מעמד מיוחד, כגון מקרקעין שמיועדים לתשתיות לאומיות, שצ"פ, מקרקעין שהינם גן לאומי או שמורת טבע ועוד, לבין שימוש חורג במקרקעין שאינם כאלו.

מי שעשה שימוש חורג במקרקעין המיוחדים שלעיל, דינו מאסר שנתיים או כפל הקנס האמור בסעיף 61(א)(4) לחוק העונשין, קנס לפי סעיף 245 לחוק התכנון והבנייה וכן קנס נוסף על עבירה נמשכת לכל יום שבו נמשכת העבירה מיום שהומצאה לנאשם התראה בכתב על ביצוע אותה עבירה, מיום שהומצא לו צו לפי פרק זה או מיום הגשת כתב האישום, לפי המוקדם. 

מי שעשה שימוש חורג במקרקעין האחרים, דינו מאסר שנתיים או קנס כאמור בסעיף 61(א)(4) לחוק העונשין, קנס לפי סעיף 245 וכן קנס נוסף על עבירה נמשכת לכל יום שבו נמשכת העבירה מיום שהומצאה לנאשם התראה בכתב על ביצוע אותה עבירה, מיום שהומצא לו צו לפי פרק זה או מיום הגשת כתב האישום, לפי המוקדם,

מתי ניתן להכשיר שימוש חורג?

במקרים מסוימים, בהם לא מדובר בשימוש חורג באופן משמעותי, ניתן להגיע להסדר מותנה עם רשויות אכיפת החוק, בהתאם לתיקון 66 לחוק סדר הדין הפלילי [נוסח משולב], תשמ"ב-1982, אשר מכשיר בדיעבד את השימוש החורג, באמצעות קבלת אישור שימוש חריג כדין.

תיקון 66 הנ"ל מאפשר לסגור תיקים פליליים בהסדר מותנה, ללא הגשת כתב אישום או תוך חזרה מהגשתו וזאת כאשר מדובר בעבירות קלות יחסית ולרבות עבירות בנייה קלות ובאדם נורמטיבי ללא עבר פלילי.

ההסדר יכלול הודאה בעבירה, ענישה התואמת את חומרת העבירה כגון קנס או התחייבות לביצוע או שלא לבצע פעולה מסוימת וכן השגת אישור השימוש החורג עד למועד מסוים, שלרוב הינו שנה, כאשר צו ההריסה יעמוד בתוקפו עד למועד זה.

מהו הליך אישור השימוש החורג?

הליך אישור שימוש חורג נעשה במסגרת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה והוא כולל בעיקרו את פרסום הבקשה לשימוש חורג וזאת לצורך הגשת התנגדויות לקבלתה, בדיקת הסיבות לבקשה לשימוש חורג, בדיקת חוות דעת תכנונית וכן דיון והכרעה בהתנגדויות לבקשה, אם וככל שהוגשו כאלה.

סעיף 149(א) לחוק התכנון והבנייה קובע מהם את התנאים המוקדמים למתן אישור חורג. תנאים אלו כוללים בעיקרם את פרסום הבקשה לאישור חורג בעיתון ומסירת הודעה על הבקשה לכל הבעלים במקרקעין שלגביהם הוגשה הבקשה או במקרקעין שגובלים בהם וזאת על מנת לאפשר להם להגיש התנגדויות לקבלת ההקלה.

בעניין זה יש לשים לב שקיים הבדל בעניין משך תקופת האישור בין שימוש חורג מתכנית לבין שימוש חורג מהיתר. היתר לשימוש חורג מתב"ע ניתן תמיד לתקופה מוגבלת מראש, כאמור ברישא של סעיף 148 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965.

בפועל, היתר זה ניתן בדרך כלל לתקופה של 5-3 שנים ויש לחדשו בתום כל תקופה מאחר והוא איננו מתחדש אוטומטית. לעומת זאת, היתר לשימוש חורג מהיתר יכול להיות מוגבל בזמן אך איננו חייב להיות כזה, כאמור בסיפא של סעיף 148 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965.

בנוסף, המבחן למתן שימוש חורג מהיתר הינו מבחן מקל יחסית ביחס למבחן הנוהג לגבי שימוש חורג מתכנית, הואיל וכאמור, עדיין מדובר בשימוש שהותר בתב"ע שחלה על הנכס, כך שהוא חורג רק מהשימוש הספציפי שנקבע בהיתר הבנייה שלו. לפיכך, לשם קבלת אישור זה תיבחן התאמת הנכס לשימוש המבוקש.

שאלות נוספות בנושא? פנה/י אל עורכת הדין הילי פרייס!