דיור חלופי במקרה של הפקעת בית מגורים

כידוע, הפקעת מקרקעין פוגעת באופן קיצוני בזכויות הקניין של הפרט וזאת למרות שמטרתה הנה למען אינטרס ציבורי. דומה שפגיעה זו חמורה במיוחד בשעה שמפקיעים את בית המגורים הפרטי של אדם. גם המחוקק היה מודע לעובדה זו ועל כן הוא קבע את החובה לדאוג לדיור חילופי עבור מי שמפונה מבית מגוריו לצרכי הפקעה.

חובה זו מעוגנת בסעיף 194 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965, אשר קובע כך:

194. שיכון חלוף. בהליכי הפקעה מכוח פרק זה לא יפונה בית מגורים שנועד בתכנית להריסה אלא לאחר שהועמד שיכון חלוף סביר למי שהיה דר בבית מכוח זכות שבדין או זכות שביושר במועד פרסום הודעה על הכוונה לרכוש את המקרקעין, או, אם רצה הדייר בכך, לאחר ששולמו לו או לזכותו פיצויים כדי השגת שיכון חלוף סביר.

כלומר, סעיף 194 לחוק קובע כי לא ניתן לפנות אדם מבית מגוריו לצרכי הפקעה לפני שמספקים לו דיור חילופי סביר, או לפני שישולמו פיצויים שיאפשרו לו להשיג דיור חילופי סביר.

במסגרת הדיון בהליך ע"א 481/74 בסה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב יפו הבהיר בית המשפט העליון שסעיף 194 לחוק קובע באופן קטגורי כי תנאי לפינוי אדם מדירתו הוא שימצא לו דיור חילופי, וזאת או בצורה פיזית או בצורת תשלום כספים שיאפשרו לו רכישת דיור חילופי.

למפונה יש את הברירה חופשית לבחור בשיכון חילופי פיזי או בכסף, ולכן יש לו גם את הזכות לדחות הצעה לשיכון חילופי פיזי מטעם הרשות המפקיעה.

בספרו הפקעת מקרקעין, ציין פרופ' נמדר שכוונת סעיף 194 לחוק הינה לאפשר לדייר שגר בבית מגורים שהופקע להשיג דירת מגורים אחרת וזאת כדי שהוא יוכל לגור במקום כלשהו ולא ייזרק לרחוב.

הזכות לדיור חלוף לפי הסעיף הנה זכות סוציאלית בעיקרה, והיא מיועדת להגן על מי שהתגוררו בבית המגורים שהופקע ולספק להם פתרון למגורים.

החובה להמציא למפונה דיור חלופי הינה חובה עצמאית, שאיננה קשורה קשר ישיר עם החובה לשלם פיצויי הפקעה, ולכן הדייר לא יכול להתנות את פינוי הדירה בתשלום פיצויי הפקעה, או בתשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת.

בספרו, דיני הפקעת מקרקעין, מבהיר א. קמר שפתרון הדיור החלוף צריך לתת מענה סביר למפונה, בשיכון או בכסף, אך אין הכרח שיינתן לו פיתרון כולל וסופי, שיעמיד אותו במצב זהה לחלוטין למצב שבו היה נתון קודם להפקעה ולפינוי.

למפונה עומדת הזכות, בנוסף על הדיור החלוף, לתבוע מהרשות המפקיעה פיצויים בגין יתרת נזקיו. כלומר, חשוב להבהיר שהפיצוי עבור שיכון חלוף סביר, לא נועד בהכרח לשקף את מלוא הפיצויים שהמפונה זכאי להם בגין הפקעת בית מגוריו. כך נקבע בפסק הדין המעניין בהליך ע"א 3092/01 קיסר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב יפו.

גם פרופ' נמדר מבהיר בספרו הפקעת מקרקעין, שנכון ששווי הדיור החילופי מהווה חלק מהפיצויים, אך אין הוא בא למצותם. כלומר, על הרשות המפקיעה להציע דיור חלופי, אך הדיור החלופי איננו מהווה פיצוי סופי על המקרקעין המופקעים, ואם קיימת יתרה, על בעל הקרקע לתבוע בנפרד את יתרת הפיצוי.

דיור חילופי סביר

לגבי השאלה מהו דיור חילופי סביר, נקבע בהליך ה"פ 10900-12-10 הוועדה המקומית לתכנון ובניה עכו נ' אפוטקר שאין הכרח לספק לדייר המפונה דיור זהה לזה ממנו פונה, מבחינת מספר החדרים או טיבם.

כמו כן אין הדיור החלוף צריך לשפר את תנאי הדיור של המפונה, אלא עליו לספק דיור שיהיה דומה ככל האפשר לנכס המפונה.

שיעור הפיצויים שנועדו לאפשר השגת דיור חילופי סביר

לגבי השאלה מהו שיעור הפיצויים שנועדו לאפשר השגת דיור חילופי סביר, נקבע במסגרת פסק הדין החשוב בהליך ע"א 481/74 בסה הנ"ל שהפיצויים צריכים להיות בשיעור כזה שבעת הפינוי, הם יאפשרו למפונה לרכוש לעצמו דיור חילופי.

במסגרת הדיון בהליך ה"פ 10900-12-10 אפוטקר שלעיל נקבע שמדובר בפיצוי לפי שווי הנכס כפי שהוא נמכר בשוק חופשי ממוכר מרצון לקונה הנכס, ואשר בכוחו לתת לבעל נכס שהופקע את היכולת להחליף נכס קיים בנכס דומה אחר, ובהתאמה המתחייבת מן העובדה כי לעולם אין למצוא שני נכסים זהים.

פיצוי בשווי ערכו של נכס בשוק החופשי נועד לתת את היכולת למי שביתו הופקע ממנו, לקנות נכס דומה אחר, הינו מהות ולב העניין, אחרת נמצא עצמנו או במתן פיצוי יתר על חשבון הקופה הציבורית, שאינו ממין העניין, או בפיצוי בחסר, שאל שיקרה.