התניית מתן היתר בנייה בהריסת בנייה לא חוקית

ככלל, את הבקשות למתן היתר בנייה יש להגיש בפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וזאת בהתאם לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 ולתקנות שהותקנו מכוחו.  

הוועדה המקומית רשאית להחליט האם לאשר או לדחות את הבקשה להיתר בנייה בהתאם לסעיף 145(ב) לחוק התכנון והבנייה, אשר קובע כך:

"לא יינתן היתר אלא אם כן העבודה או השימוש שבעדם מבוקש ההיתר מתאימים לתכניות, להנחיות המרחביות שנקבעו לפי סעיף 145ד (בחוק זה - ההנחיות המרחביות) ולהוראות אחרות לפי חוק זה, החלות על הקרקע או הבניין הנדונים".

יחד עם זאת, הוועדה המקומית רשאית גם לתת היתר בנייה מותנה בתנאים, אך זאת בהתאם לסעיפים 145(ג2) + (ג3) לחוק התכנון והבנייה.

סעיף 145(ג2) לחוק קובע שרשות רישוי מקומית לא תתנה תנאים למתן היתר אלא אם כן התקיים אחד מאלה:

1. התנאי פורט במידע להיתר.

2. התנאי נדרש במפורש לפי חוק זה, לפי חיקוק אחר או לפי תכנית.

3. התנאי נדרש, במקרים חריגים, למניעת סיכון ממשי לציבור או לבריאותו, או למניעת מפגע סביבתי חמור ובלבד שלא היה ניתן לדעת על הסיכון או המפגע האמור בעת מסירת המידע להיתר.
ואילו סעיף 145(ג3) לחוק קובע שאין בהוראות סעיף קטן (ג2) כדי לגרוע מסמכותה של רשות רישוי מקומית להתנות תנאים בהיתר לפי הוראות כל דין.

כלומר, הוועדה המקומית רשאית לתת היתר בנייה מותנה בתנאים, אך זאת בכפוף לכך שהתנאים שנקבעו בהיתר עומדים בעצמם באחד מהתנאים שנקבעו לשם כך בסעיפים 145(ג2) + (ג3) לחוק התכנון והבנייה.

סמכות הוועדה המקומית לתת היתר בנייה מותנה בהריסת בנייה לא חוקית

במסגרת עת"מ 41127-08-18 אהרון נ' וועדת ערר מחוזית חיפה, אשר התנהל בפני בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה, נדונה השאלה האם הוועדה המקומית רשאית על פי החוק גם לתת היתר בנייה שמותנה בהריסת בנייה לא חוקית.  

תיק זה עסק בזוג בעלים של דירה מגורים בחיפה, שביקשו היתר בנייה לבניית תוספת ממ"ד לדירה שלהם.

הוועדה המקומית החליטה להעניק להם היתר בנייה מותנה בתנאים שונים וביניהם הריסת תוספת בלתי חוקית שנבנתה בדירה ללא היתר.

הערר שהגישו הבעלים על החלטה זו נדחה על ידי וועדת הערר המחוזית ועל כן הם הגישו עתירה מנהלית כנגד וועדת הערר.

הבעלים טענו שהתוספת נבנתה על ידי הבעלים הקודמים של הדירה וכי התניית התנאי שדורש את הריסתה, נעשתה בחוסר סמכות, בין היתר מאחר שמדובר בתנאי קנייני ולא תכנוני.

ועדת הערר טענה שניתן להתנות את היתר הבנייה בהרס התוספת הבלתי חוקית וזאת לאור תקנה 41 (ב) לתקנות התכנון והבנייה (רישוי ובנייה), תשע"ו-2016, שקובעת כך:

"בבקשה להיתר לתוספת לבניין קיים רשאי המהנדס להורות על שינויו, תיקונו או הריסתו של חלק מבניין קיים בתנאי שהחלק אשר לגביו לא מבוקש ההיתר יותאם לתנאי הבקרה המרחבית ולתקנות תכן הבניין ובלבד שקיים קשר בין החלק האמור ובין העבודה נושא ההיתר".

בית המשפט קבע שהשאלה האם הוועדה המקומית מוסמכת להורות על הריסת התוספת כתנאי למתן ההיתר, תוכרע לפי השאלה האם יש קשר בין הריסת התוספת לבין בניית הממ"ד שלגביו מבוקש היתר הבנייה וזאת כאמור בתקנה 41 (ב) הנ"ל. במידה וישנו קשר, אז הוועדה מוסמכת לדרוש את הריסת התוספת ולהיפך.  

תנאי ההריסה  אשר בתקנה 41(ב) הוכר בפסיקה כתנאי לגיטימי והוא מהווה, למעשה, אמצעי פסיבי לאכיפת דיני התכנון והבנייה. מבחינת האזרח, אין ספק שאכיפה פסיבית הינה אמצעי פחות חמור מאכיפה אקטיבית, שמחייבת, ככלל, הגשת כתב אישום. עוד נקבע שדרישת הקשר חלה הן על הריסת בנייה חוקית והן על הריסת בנייה בלתי חוקית.

עם זאת, בית המשפט גם ציין שהוא לא מצא בפסיקה דיון לגבי טיב דרישת הקשר. ולמשל, לא ברור האם יש צורך בקשר פיזי ישיר בין הבנייה הקיימת לבנייה המוצעת, האם די בכך שהבנייה המוצעת תיעשה באותו מבנה בו קיימת הבנייה שהריסתה נדרשת, האם די בכך שהבנייה המוצעת תיעשה על אותה חלקת מקרקעין, האם ניתן לכלול בכך גם בנייה הנעשית בחלקה סמוכה וכיוצא בזה.

לדעתו, לא ניתן לקבוע שהוועדה רשאית להתנות את ההיתר בהריסת כל בנייה חוקית הנמצאת על אותה חלקה ובלבד שהיא בבעלות המבקש, מאחר שפרשנות כזו איננה מותירה בנייה כלשהי שלא תהיה קשורה לבנייה המוצעת.

לוּ זו הייתה הכוונה, היה מחוקק המשנה כותב, בפשטות, שהוועדה רשאית להתנות את ההיתר בהריסת כל בנייה ללא היתר, שהיא בבעלות המבקש, או כל בנייה הבנויה ללא היתר על אותה חלקה. אלא, שמחוקק המשנה דרש קיומו של קשר בין שני חלקי הבנייה, זו המוצעת וזו הקיימת.

לפיכך, הרחבת הפרשנות של המונח קשר לכל בנייה הנמצאת על אותה חלקה, או שייכת לאותם בעלים, כמו שטוענת וועדת הערר,  תרוקן את המונח מכל תוכן.

לאינטרס הציבורי החשוב שבהסדרת הבנייה יש, כמובן, משקל רב ומשמעותי, במסגרת כלל השיקולים שיש לשקול בנוגע לפרשנות דרישת הקשר.

אולם, הטענה לפיה האינטרס הציבורי צריך לגבור על כל שיקול אחר, בהתעלם משאר השיקולים, איננה הולמת ואף אינה עולה בקנה אחד עם הגבלת סמכותו של בית המשפט בחוק התכנון והבנייה להורות על הריסת בנייה בלתי חוקית ואף אינה עולה בקנה אחד עם ההגבלה המפורשת של דרישת הקשר, שבתקנה 41(ב) לתקנות הרישוי.

שיקולים נוספים שיש לשקול הינם זכותם של העותרים לבנות ממ"ד, שהיא זכות קניינית ומנגד, זכותם של צדדים שלישיים, שהם בעלים נוספים באותם מקרקעין, להסדרת הבנייה, שהרי בנייה בלתי חוקית, הקיימת על מקרקעין פוגעת, גם אם באופן עקיף, בזכויות קנייניות של השכנים לאותה בנייה, מאחר שהיא גורמת לצפיפות ולהורדת ערך המקרקעין.

בהמשך לכך נקבע שיש לפרש את דרישת הקשר כדרישה פונקציונאלית.

משמעות הדרישה הפונקציונאלית הינה שכל בנייה קיימת, אשר משרתת את המבנה שלגביו מבוקשת תוספת הבנייה המוצעת, מושא ההיתר, תחשב כבנייה שיש לה קשר עם הבנייה המוצעת, ללא קשר לשאלה על ידי מי נבנתה הבנייה ובלבד שהיא נמצאת בבעלותו של מבקש ההיתר.

מבחינה מהותית, תביא הבחינה הפונקציונאלית לכך שהחוטא, בין אם הוא בנה בעצמו את הבנייה הבלתי חוקית ובין אם הוא רכש נכס שחלקו בנוי ללא היתר, לא יצא נשכר ומנגד, היא תמנע התניית ההריסה לגבי בנייה שרחוקה, מהותית, מהבנייה המבוקשת ובכך תביא לאיזון הולם בין האינטרס הציבורי לאינטרסים הפרטיים, שצוינו לעיל.

במקרה דנן, על אף שאין קשר פיזי בין התוספת הבלתי חוקית הקיימת, לבין בניית הממ"ד המבוקשת, יש ביניהם קשר פונקציונאלי, שהרי הן התוספת והן הממ"ד משרתים את אותה דירה.

לפיכך יש לראות את התוספת כבנייה שיש לה קשר עם הבנייה המוצעת ועל כן ניתן להתנות את היתר הבנייה של הממ"ד בהריסת התוספת.

זקוק/ה למידע נוסף? עוה"ד הילי פרייס כאן לשירותך.

לקבלת ייעוץ משפטי אישי התקשר/י עכשיו!