סמכות בית המשפט להארכת תוקף החלטה למתן היתר בנייה

ככלל, כאשר ניתנת החלטה למתן היתר בנייה, תוקפה מוגבל בפרק זמן, שבמהלכו יש להוציא את היתר הבנייה בהתאם לתנאים שנקבעו להוצאתו במסגרת ההחלטה.  בנוסף, גם תוקף היתר הבנייה כשלעצמו מוגבל בזמן וזאת למשך 3 שנים.

הרציונל של הגבלת תוקף ההחלטה למתן היתר ושל היתר הבנייה הוא להמריץ את מקבל ההיתר לנקוט בפעולות להוצאת ההיתר וכן להתחיל לבנות לפי ההיתר וזאת כדי להבטיח שהיתר הבנייה יהיה רלוונטי למצב הפיזי בשטח ולמצב התכנוני באותה עת.

זאת מאחר שיתכן שבחלוף הזמן ישתנו הנתונים, הן מבחינת המצב העובדתי בשטח והן מבחינת מדיניות התכנון הרצויה, באופן שיחמיר את התנאים המוקדמים להוצאתו של היתר, כך שאם מבקש ההיתר היה מבקש את ההיתר סמוך למועד תחילת העבודות בפועל, היה עליו למלא תנאים נוספים או שונים מאלו שהוא נדרש למלא במועד הוצאת ההיתר. כך נקבע בבג"ץ 1696/91 יעקב יצחקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה המרכז.

במילים אחרות, מסבירה עוה"ד הילי פרייס, מומחית לתכנון ובנייה, מטרת הגבלת התוקף הינה למנוע הוצאת היתרי בנייה שיהפכו לבלתי רלוונטיים עקב שינויים פיזיים ו/או תכנוניים שאירעו בחלוף הזמן וזאת על מנת להגן על האינטרס הציבורי מפני מימוש היתרים שאינם עומדים במבחן הזמן.

בעבר קבעה תקנה 20(א) לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970, שהחלטת מוסד תכנון למתן היתר בנייה תקפה למשך שנה אחת מהיום שבו הודיע מוסד התכנון למבקש על אישור בקשת ההיתר שלו וכי מוסד התכנון רשאי להאריך את תוקפה של ההחלטה בשנה אחת נוספת מטעמים מיוחדים. בהתאם לסעיף זה, תוקפה של החלטה למתן היתר יכול להגיע עד לשנתיים.

תקנה 20(א) בוטלה בינתיים ובמקומה תוקנה תקנה 46 לתקנות בקשה להיתר (רישוי בנייה), התשע"ו - 2016 אשר נכנסה לתוקף ביום 4.9.2016 ואשר קבעה שתוקף החלטה לאשר בקשה להיתר הינו מלכתחילה שנתיים מיום שהתקבלה, דבר שמייתר את הצורך בהגשת בקשה בפני מוסד התכנון להאריך את תוקף ההחלטה כעבור שנה אחת, בעוד שנה נוספת.

יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון שישנם מקרים שתקנה 20(א) הקודמת תמשיך לחול עליהם וזאת לאור תקנה 121 לתקנות בקשה להיתר (רישוי בנייה), התשע"ו - 2016 אשר קובעת שתקנות אלו יחולו רק על בקשה לקבלת היתר שהוגשה ביום 4.9.2016 ואילך, כך שעל בקשות שהוגשו לפני מועד זה ימשיכו לחול התקנות הקודמות.

מכל מקום, הן תקנה 20(א) והן תקנה 46 אינן עוסקות בסוגיית הארכה תוקף ההחלטה למתן היתר מעבר לשנתיים. אולם, בפסק הדין שניתן ביום 29.8.2017 בהליך עת"מ 24337-01-17 ורגון נ' וועדה מקומית לתכנון ובנייה רמת גן, נקבע שלבית המשפט יש סמכות טבועה להאריך את תוקף ההחלטה למתן היתר הבנייה, בכפוף לשני תנאים מצטברים:

1. העיכוב בהוצאת ההיתר אינו נובע ממחדל של בעל ההיתר. על מבקש ההיתר להוכיח שלא שקט על שמריו וכי הוא פעל בשקידה ראויה להוצאת ההיתר ואם הוא יוכיח שכך עשה ושאי ההצלחה להוציא את ההיתר במועד נובעת מסיבות שאינן תלויות בו, יש הצדקה לאפשר לו תקופת זמן נוספת לקבלת ההיתר.

2. המצב החוקי, התכנוני, הבטיחותי או הסביבתי לא השתנה באופן שמצריך קבלת היתר חדש.

בית המשפט קבע את שני התנאים האלו בהתאם לרציונל להגבלת תוקף החלטה למתן היתר בנייה, שנועד למנוע מצב שבו בעל ההיתר אינו פועל בשקידה לקבלתו וכדי שהתנאים שנקבעו בהחלטה למתן היתר יהיו רלוונטיים ומתיישבים עם המצב התכנוני הקיים.

במסגרת הליך עת"מ 67939-02-19 אקו סיטי - אס.אל יזמות ובנייה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים, אשר נדון פני בית המשפט המחוזי בתל אביב, נדונה בקשה שהוגשה לבית המשפט להאריך תוקף החלטה למתן היתר בנייה לביצוע תכנית תמ"א 38 בגבעתיים, מסוג פינוי-בינוי, מעבר לשנתיים.

הבקשה למתן היתר בנייה הוגשה על ידי חברת אקו סיטי ביום 16.9.2014 ועל כן חלה עליה תקנה 20(א), כאמור.

אולי יעניין אותך לקרוא בנושא: ליווי וייצוג בוועדת ערר לפי חוק התכנון והבנייה.

ביום 20.7.2015 ניתנה החלטת הוועדה המקומית למתן ההיתר, שתוקפה הוגבל לשנה, שהוארכה בדיעבד בשנה נוספת, במהלכן נדרשה החברה להשלים את התנאים לקבלת היתר הבנייה.

אבל, החברה לא עמדה בתנאים להוצאת ההיתר גם כעבור שנתיים. לפיכך, החברה ביקשה מהוועדה המקומית להאריך שוב את תוקף ההיתר, אך הוועדה דחתה את הבקשה בקובעה שהיא איננה מוסמכת לפי התקנות להאריך את תוקף ההחלטה למתן היתר בשנה נוספת מעל לשנה שהיא כבר האריכה.

לפיכך, החברה הגישה עתירה בפני בית המשפט, בה ביקשה, בין היתר, שבית המשפט יאריך את תוקף ההחלטה למתן היתר הבנייה על פי סמכותו הטבועה ויקבע שתוקף ההחלטה יהיה לפרק זמן של שישה חודשים מיום מתן פסק הדין בעתירה, בכפוף לקיום שיתוף פעולה מצד הוועדה המקומית.   

שני הצדדים הסכימו שלבית המשפט יש סמכות טבועה להאריך את תוקף ההחלטה, אבל נחלקו לגבי קיומם של התנאים להפעלת סמכות זו.

לגבי התנאי הראשון, לפיו על החברה להוכיח שהעיכוב בקבלת ההיתר לא נבע ממחדליה, קבע בית המשפט שהחברה הוכיחה שהיא פעלה כל העת וניסתה לקדם את קבלת ההיתר וכי אי ההצלחה לקבל את ההיתר במועד לא נבע ממחדליה, אלא דווקא עקב אופן התנהלות הוועדה המקומית, שבין היתר החליפה בעלי תפקידים שונים לצורך הטיפול בבקשה של החברה, דבר שגרם לעיכובים רבים ומיותרים.

גם לגבי התנאי השני, בדבר אי  שינוי המצב החוקי, התכנוני, הבטיחותי או הסביבתי, קבע בית המשפט שלא חל שינוי כזה.

לאור האמור לעיל, קבע בית המשפט שמן הראוי לתת לחברה הארכה נוספת בנסיון להשיג את ההיתר וזאת למשך שישה חודשים. עוד נקבע שעל הוועדה המקומית לפעול בפתיחות ובלב חפץ בקשר להליכי החברה להוצאת ההיתר. בשל נסיבות התיק והצורך בשיתוף פעולה בין הצדדים, לא נפסקו הוצאות.